貸別荘経営は儲かる？失敗するケースも解説
貸別荘経営は、「儲かる副業」や「資産活用」として注目が高まっています。
しかし、誰でも簡単に成功できるわけではありません。
この記事では、実際に儲けている人の共通点や失敗事例、成功のために押さえるべきポイントを徹底解説します。
始める前に必ず読んでおきたい、実践的な情報を網羅しました。
目次
結論｜貸別荘経営は「儲かる人」と「損する人」に分かれる
貸別荘経営は、しっかりと戦略を立てて運営すれば年商1000万〜2000万円超も狙える高収益ビジネスです。
しかし一方で、「立地選定ミス」や「許認可が取れない」「閑散期の赤字」など、想定の甘さから赤字経営に陥るケースも少なくありません。
儲かる人は、ターゲット設計・物件選定・設備投資・集客導線などすべてにおいて明確な戦略を持って行動しています。
つまり、貸別荘で儲けるには「たまたまうまくいく」ではなく、「勝てる設計」が必要です。
まずは儲かる仕組みと、失敗するパターンの違いを理解することが成功への第一歩です。
年商2000万円超も可能な高利回りビジネス
貸別荘の経営は、うまくいけば1棟だけで年間2,000万円以上の売上も目指せる、利益性の高いビジネスです。
ホテルや旅館に比べて運営の自由度が高く、ターゲットや設備の工夫によって、「高い宿泊料金」と「高い稼働率」を両立しやすいのが特徴です。
特に、サウナ・温泉・BBQなどの“体験型設備”を取り入れることで、1泊あたり3万〜5万円以上の料金設定も可能になります。
さらに、食材の販売やアクティビティの提供など、宿泊以外からの副収入も得やすいため、収益の幅を広げやすい点も大きなメリットです。
一方で赤字経営に陥る失敗パターンも存在
貸別荘経営は、戦略を誤ると簡単に赤字経営に転落します。
よくある失敗例としては、
- 需要のないエリアを選んでしまった
- 旅館業許可が取れなかった
- 初期投資が膨らみすぎた
- 閑散期対策が不十分だった
といったパターンがあります。
また、競合施設をしっかり調べず、ターゲットに合わない貸別荘をつくってしまうと、集客に苦労することになります。
さらに、「思ったより手間がかかる」「お客様対応が大変だった」など、運営面での準備不足が原因で撤退してしまうケースも少なくありません。
儲けるためには、成功事例だけでなく失敗のパターンを先に知っておくことが重要です。
貸別荘経営の魅力とメリット
貸別荘経営には、他の不動産投資にはない「自由度」と「高収益性」があります。
空き家や地方の土地でも活用可能で、副業やスモールビジネスとしても始めやすい点が魅力です。
ここでは貸別荘ならではのメリットをわかりやすく解説します。
初期費用を抑えて始めやすい
貸別荘経営は、一般的なホテル開業などと比べて初期費用を抑えやすいのが特長です。
中古の別荘や古民家、企業の元保養所などをリノベーションする方法であれば、数百万円〜数千万円程度で開業することも可能。
大規模な造成や建築工事が不要なケースも多いため、副業感覚でのスタートにも適しています。
また、一部の自治体では遊休地活用や補助金制度もあり、負担をさらに減らすことができます。
遊休地・空き家を収益化できる
使っていない空き家や、年に数回しか使わない別荘を「貸別荘」として活用すれば、収益を生む手段として活かせます。
ただ維持費がかかるだけだった別荘も、貸し出すことで安定した収入源に変わる可能性があります。
さらに、適度に人の出入りがあることで建物の劣化を防ぎやすくなり、資産価値の維持にもつながります。
また、空き家が増えて困っている地域にとっても、貸別荘は地域を元気にするための新しい取り組みとして注目されています。
民泊よりも高単価・長期滞在が狙える
貸別荘は民泊と比べて1泊あたりの単価が高く、長期滞在のニーズも強いのが特徴です。
宿泊者はファミリーやグループ旅行、ワーケーション目的などが多く、「非日常」を楽しむ空間として、高額でも予約されやすい傾向があります。
また、1週間〜1ヶ月単位での長期滞在プランも提供しやすく、民泊よりも収益の安定性が高まります。
リピートや口コミでの集客にもつながりやすいビジネスです。
サウナ・BBQ・温泉などで差別化できる
貸別荘は、設備やコンセプトで自由に差別化できるのが大きな強みです。
特に最近では、客室サウナ・露天風呂・プライベートBBQスペースなど、「体験価値」がある設備が高く評価され、SNS映えも狙えます。
結果として、同エリアの宿泊施設よりも高単価でも選ばれる施設になる可能性が高いです。
競合との差別化がしやすく、ブランド化も可能な経営スタイルといえます。
貸別荘経営の落とし穴｜よくある失敗事例
魅力的なビジネスモデルに見える貸別荘経営ですが、準備不足や誤った判断によって失敗してしまうケースも少なくありません。
ここでは実際に多く見られる「落とし穴」とその原因について、初心者にもわかりやすく整理します。
立地選定ミス（需要がない場所を選ぶ）
儲からない最大の原因は、需要がない立地を選んでしまうことです。
都市部からアクセスが悪い、観光資源が乏しい、周囲に何もないエリアだと集客は非常に難しくなります。
「自然豊か＝人気」ではなく、ターゲット層が実際に来るのかどうかのリサーチが重要です。
物件価格が安いからという理由だけで立地を決めると、取り返しがつかなくなる可能性があります。
旅館業許可が取れない／営業できない
貸別荘を開業するには、旅館業許可の取得が必須です。
しかし、地域の条例や建築構造、近隣施設の有無によっては許可が下りないケースもあります。
特に自然公園法や用途地域の規制、分譲地のルール（民泊禁止など）には要注意。
許可取得には時間も費用もかかるため、購入や改装を進める前に、管轄の保健所や都市計画課と事前相談することが不可欠です。
初期投資が膨らみすぎて回収できない
「初期費用を抑えたい」と思っていても、予想外の出費が重なり、結果的に予算オーバーして赤字になるケースは少なくありません。
よくある原因としては、以下のようなものがあります。
- 傾斜地による基礎工事の追加費用
- 消防設備の設置や追加工事
- 清掃しやすい動線づくりにかかる費用
- 内装デザインにこだわりすぎてコストが膨らむ
こうした予期せぬ出費に備えるためにも、計画段階で「上限予算」に加えて、余裕を持った“バッファ（予備費）”をしっかり確保しておくことが大切です。
閑散期対策が甘く、稼働率が安定しない
多くの失敗は、「繁忙期の収入だけ」を前提にした甘い見通しから起こります。
貸別荘は、特に1〜2月の冬の時期に稼働率が下がりやすく、閑散期にも安定した収入を得られる工夫がないと、経営が不安定になってしまいます。
例えば：
- 防寒対策をしっかり行う
- 薪ストーブやサウナなど“冬ならではの魅力”を加える
- 冬限定の割引プランを用意する
といった対策で、閑散期の利用を促すことが重要です。
「オフシーズンをどう乗り切るか」が、貸別荘経営を成功させる大きなポイントになります。
ターゲット不在の施設づくり
貸別荘経営で失敗する人に共通するのが、「誰向けなのか」が不明確な施設を作ってしまうことです。
ファミリー向けなのか、カップル向けなのか、グループ旅行向けなのかで、間取りや設備、デザインも大きく変わります。
「とりあえず泊まれる」施設では印象に残らず、集客も伸びません。
ターゲットを明確にし、それに合った施設設計を行うことがリピート獲得への近道です。
近隣トラブルで運営停止になるケースも
貸別荘は住宅地や分譲地内にあることも多く、近隣住民とのトラブルで営業停止に追い込まれる事例も存在します。
騒音、ゴミ出しマナー、駐車トラブルなど、宿泊者の行動が原因になるケースがほとんど。
利用規約の徹底や看板・マニュアル設置、カメラでの監視など、事前のトラブル対策が必須です。
地域との信頼関係構築も、長期経営には欠かせません。
貸別荘で儲ける人がやっている成功の条件5選
貸別荘経営で成功している人たちは、共通して「戦略的な経営判断」を実践しています。
ここでは、年商1000万円以上を実現しているオーナーたちが行っている5つの条件について、具体的に解説していきます。
1. 明確なターゲットとコンセプト設計
貸別荘経営では、誰に泊まってもらいたいかを明確にすることです。ここが収益のスタートラインになります。
たとえば、
- ファミリー層
- カップル
- ペット連れの旅行者
- ワーケーションをする人
など、ターゲットをしっかり絞ることで、必要な設備・間取り・デザインの方向性が自然と決まってきます。
ターゲットにぴったり合った施設は、魅力が伝わりやすく、集客の効率もリピート率も高くなります。
コンセプトに一貫性がある貸別荘は「選ばれる理由」がはっきりしているため、お客様にとっても印象に残りやすいのが強みです。
2. 利回りの出る立地・物件を選定している
儲かっている貸別荘のオーナーは、まず「立地選び」をとても重視しています。
上手くいっている人たちは、都市部から車で2時間以内で行けて、近くに観光地やレジャー施設があるエリアを狙って物件を選定しています。
また、物件の価格だけで判断するのではなく、
- 改装費や運営コストを抑えられるか
- 投資に対してどれくらいのリターン（利回り）が見込めるか
といった点も冷静にチェックしています。
「安いから買う」のではなく、「収益につながる条件がそろっているか」を基準に物件を選んでいるのが、成功オーナーの共通点です。
3. サウナ・温泉・BBQなど体験型設備を導入
高い収益を上げている貸別荘の多くは、「サウナ」「温泉」「BBQスペース」など、特別な体験ができる設備を備えています。
最近では、
- サウナ付きのヴィラ
- 露天風呂のある一棟貸し
- 雨でも楽しめる屋根付きのBBQスペース
など、滞在自体が目的になるような“体験型”の設備が人気です。
このような付加価値があることで、1泊あたり3万〜5万円以上といった高単価の料金設定も現実的になり、収益性が大きく向上します。
また、SNS映えを意識したデザインにすることで、自然と話題になり、集客力のアップにもつながります。
4. OTA・SNS・HPなど複数チャネルで集客
収益を上げている貸別荘は、集客の導線を複数持っています。
Airbnbや楽天トラベルなどのOTA（予約サイト）だけでなく、InstagramやX（旧Twitter）での投稿、自社ホームページでの直接予約も活用しています。
特に自社サイトからの予約は手数料がかからないため、利益率が高くなるというメリットもあります。
さらに、1つのチャネルに依存しないことで、リスク分散にもなります。
5. 価格設計と稼働率を最適化している
儲かるオーナーは、「客単価 × 稼働率 = 売上」の基本を理解し、価格と稼働をうまく調整しています。
ハイシーズンは高単価で利益を最大化し、閑散期は割引や長期滞在プランで稼働を維持。
予約管理ツールやダイナミックプライシングも活用し、効率的に運営しています。
こうした数字に基づく柔軟な対応が、安定した収益につながっています。
貸別荘の収益モデルと実際の数字例
貸別荘経営で儲けるためには、収入と支出をしっかり把握することが欠かせません。
ここでは、売上の計算方法や目標とすべき年商、利益率を高めるための考え方をわかりやすく解説します。
宿泊単価×稼働率で月売上・年商を計算
貸別荘の売上は、「宿泊単価 × 稼働率 × 日数」で計算できます。
例えば、1泊4万円の設定で稼働率60％の場合、月に18泊とすると月売上は約72万円。年間では約864万円の売上となります。
この単純計算をベースに、目標収益から逆算して宿泊単価や稼働率を設計するのが基本です。
価格設定と稼働戦略が収益性を大きく左右します。
年商1000万円 vs 2000万円以上の違い
年商1000万円と2000万円の差は、「設備の魅力」「価格戦略」「集客力」の3つにあります。
サウナや温泉などの高付加価値設備があれば、単価アップに直結します。
また、自社サイトやSNSでのブランディングができていれば、OTA手数料を抑えて利益率を高めることも可能です。
さらに、閑散期でも一定の稼働を維持できれば、2000万円超の売上も現実的になります。
設備×運用×販路の掛け算が、売上を左右します。
利益を左右する「コスト最適化」とは？
貸別荘の利益を最大化するには、収入だけでなく「支出管理」も非常に重要です。
代表的なコストには、清掃代、光熱費、OTA手数料、リネン代、広告費などがあります。
これらを「固定費」ではなく、稼働に応じて発生する「変動費」に近づけることで、閑散期の赤字リスクを下げられます。
また、自主管理や業務の外注バランスも、利益率を高めるための大事なポイントです。
副収入（食材・レンタル・体験）も強い
宿泊料金だけでなく、副収入をつくることで売上の幅を広げることができます。
たとえば、
- BBQセットや焚き火台のレンタル
- 地元食材セットの販売
- サウナ用のアロマやロウリュセット
などは定番の副収益です。
さらに、釣り体験・農業体験・星空観察などのアクティビティも人気があります。
こうした単価の高いサービスを取り入れることで、宿泊費だけに頼らず、より安定した経営が目指せます。
貸別荘のタイプ別｜収益性と難易度を比較
貸別荘には様々なタイプがあり、それぞれ初期費用や収益性、運営の難易度が異なります。
どのタイプを選ぶかによって、成功の確率も大きく変わります。
ここでは主な5タイプを比較し、あなたに合った選択肢を見つけましょう。
中古別荘リノベーション
最も手軽に始めやすいのが中古別荘のリノベーション型です。既存の建物を活かして改装するため、建築費を抑えられます。
立地や築年数によって価格差はありますが、数百万円〜2000万円程度でスタート可能。
ハウスメーカー製の物件は住宅感が強く、宿泊施設としての魅力が弱まる場合があるため、デザイン性や改装の自由度も重視しましょう。
手頃な価格と実用性のバランスが取れた選択肢です。
古民家活用型
古民家を活用した貸別荘は、話題性があり一定のニーズがありますが、難易度は高めです。
歴史や地域文化を好むお客様には魅力的ですが、リノベーションには専門的な工事が必要で、費用がかさみやすい傾向があります。
特に、
- 断熱対策
- 耐震補強
- 水回りなどの配管工事
といった、見た目だけでなく“中身”の改修が不可欠です。
うまくいけば高いブランディング効果が期待できますが、コストと手間の管理が重要になる選択肢です。
保養所コンバージョン型
企業の元保養所や合宿施設を活用するスタイルは、大型物件を有効に使えるモデルです。
もともと宿泊用に作られているため、大規模な構造工事が不要なことも多く、複数グループが泊まれる大型ヴィラやサウナ付き施設へのリノベーションにも向いています。
ただし建物が広いぶん、改装費や維持費が高くなりやすいため、運営コストの管理が重要です。
初期投資と管理力があれば、高収益も十分に狙える選択肢です。
新築ヴィラ（サウナ付きなど）
高単価・高収益を狙えるのが新築ヴィラ型です。
サウナ・温泉・BBQスペース・プール付きなど、自分の理想に沿った設計ができるため、差別化しやすく、宿泊単価は3万円以上も狙えます。
一方で、建築コストは5000万円〜1億円以上になることもあり、参入障壁は高め。
土地の造成・建築確認申請など、法的な手続きも含めた慎重な計画が必要です。
本格的な投資向けのモデルといえます。
トレーラーハウス型（節税目的）
低コストで始めやすく、固定資産税対策にもなるのがトレーラーハウス型です。
建築物と見なされない場合、土地の固定資産税がかからず節税効果が期待できます。
また、移動・増設もしやすく、柔軟な運営が可能。
ただし、スペースが限られるため、宿泊体験としては満足度が下がることもあります。
また、自治体によっては「建築物扱い」となるケースも増えており、事前確認が必須です。
コストと規制リスクのバランスがポイントです。
貸別荘経営にかかる初期費用とランニングコスト
貸別荘経営では、収益のシミュレーションとあわせて「どれくらい費用がかかるのか」も明確に把握しておく必要があります。
初期費用とランニングコストを理解して、無理のない投資計画を立てましょう。
物件取得・建築・改装にかかる費用
物件取得や改装費は、貸別荘経営の中で最も大きな初期投資となります。
中古別荘や保養所なら500万〜2000万円、新築ヴィラでは5000万円〜1億円が目安。
リノベーション費用も内装・外装・水回り・空調などで費用が増加します。
また、傾斜地では基礎工事や造成工事に追加コストがかかる点にも注意が必要です。
想定よりコストが膨らみやすいため、バッファを持った資金計画が大切です。
旅館業許可・法的手続きの費用と注意点
貸別荘の営業には、旅館業法に基づく許可が必要で、取得には費用と時間がかかります。
具体的には、設計図の作成・申請書類の準備・消防設備の導入などで数十万〜100万円前後のコストが発生します。
地域によっては分譲規約や用途地域による制限があり、営業が認められないケースもあるため、土地取得前の事前確認が必須です。
専門家に相談しながら進めるのが安全です。
月々かかる光熱費・清掃・管理費用
貸別荘の運営では、毎月一定のランニングコストがかかります。
代表的なものとして、光熱費・清掃費・リネン交換・消耗品補充・ネット回線・広告費・OTA手数料などがあります。
1棟運営の場合、月額で10万〜30万円程度を見込んでおくと現実的です。
予約が少ない月でも固定費は発生するため、稼働率とのバランスが重要になります。
繁忙期・閑散期でコストの変動も把握しておきましょう。
費用対効果を高める節約ポイント
利益を出すためには、「固定費の圧縮」と「変動費化」がカギになります。
たとえば、
- 清掃やリネンは必要なときだけ頼むスポット契約にする
- アメニティは高級ブランドにこだわらず、コスパ重視で選ぶ
といった小さな工夫でも、積み重なれば大きな効果になります。
また、設備を導入する際は「見た目」と「使いやすさ」の両方を考え、無駄な投資を避けることも大切です。
コストを抑えながら満足度を保つ工夫が、安定した利益につながります。
貸別荘開業に必要な法律・許可・規制まとめ
貸別荘の運営には、ただ物件を用意すればよいというわけではありません。
法律上の手続きや地域ごとの規制をきちんと把握していないと、営業できないケースも多くあります。
ここでは最低限押さえておきたい法令と規制をまとめます。
旅館業法 vs 民泊新法の違い
貸別荘を営業するには「旅館業法」または「住宅宿泊事業法（民泊新法）」のいずれかの許可が必要です。
多くのケースでは、年間を通じて運営できる旅館業法の「簡易宿所営業」許可を取得するのが主流です。
一方、民泊新法は年間180日までの営業に制限されており、副業や自宅の一部を貸すケースに向いています。
貸別荘で継続的に収益を上げたい場合は、旅館業法の取得が前提と考えましょう。
自然公園法・農地転用などの特殊な制限
物件や土地の場所によっては、特別な法規制がかかる場合があります。
たとえば、国立・県立公園の区域内では「自然公園法」により建築・営業に制限がかかります。
また、農地を貸別荘用地として使うには「農地転用許可」が必要で、無許可では建築できません。
地目が「山林」や「農地」のままでは営業できないこともあります。
取得予定地の用途地域・地目・法令制限は、必ず事前に役所で確認するようにしましょう。
市町村・地域の分譲規約で営業NGなケース
物件が分譲地や別荘地にある場合、「民泊・貸別荘禁止」のルールがあることもあります。
これらは市町村の条例とは別に、地元の管理組合が定めた「分譲規約」によるものです。
禁止されている場所では、たとえ旅館業許可を取得しても営業できません。
軽井沢など有名な別荘地では、特に規制が厳しい傾向にあります。
物件購入前に、管理組合や不動産会社に必ず営業可否を確認しておきましょう。
消防・衛生・騒音などのクリアすべき基準
旅館業許可を取得するには、消防・衛生・防音などの基準をすべてクリアする必要があります。
例として、非常灯の設置・避難経路・煙探知機・誘導灯の設置などが求められます。
また、トイレ・手洗い場の衛生面の確保、ゴミ処理の仕組みも重要です。
さらに、宿泊者の騒音が近隣トラブルに発展しないよう、対策（掲示・利用ルール・パトロールなど）も必要です。
「許可＝形式だけ」ではなく、安全・衛生・周囲への配慮まで整備しましょう。
貸別荘での集客を成功させる方法
貸別荘は、どれだけ魅力的な施設でも「人に見つけてもらわなければ」稼働しません。
ここでは、多くのオーナーが実践している集客戦略を4つに分けて解説します。
OTA（Airbnb・楽天トラベルなど）の活用術
OTA（予約サイト）は集客の柱であり、最も多くの宿泊予約が入るチャネルです。
Airbnbや楽天トラベル、じゃらん、Booking.comなど、それぞれ異なるユーザー層がいるため、複数登録するのが鉄則です。
OTAには手数料がかかりますが、写真・説明文・レビュー対策を丁寧に行えば、稼働率の向上が見込めます。
「OTAでまず稼働を確保」し、その後で直予約への誘導につなげていくのが理想の流れです。
SNSでバズる施設設計と投稿ネタ例
SNSは無料で拡散力のある集客ツールとして非常に有効です。
サウナ・絶景風呂・おしゃれな内装など、写真映えする要素があるとSNSで拡散されやすく、自然と認知度も上がります。
「◯◯ができる貸別荘」「非日常体験ができる空間」などのハッシュタグや投稿ネタを準備し、InstagramやTikTokで発信しましょう。
宿泊者が投稿しやすい空間づくりも、SNS集客のカギになります。
公式サイトで直予約を獲得する仕組み
最終的には「公式サイトからの直予約」が最も利益率の高い集客方法です。
自社サイトでの予約ならOTAの手数料が不要になり、利益がそのまま手元に残ります。
また、ブランド化やリピーター獲得にもつながりやすくなります。
予約システム（STAYNAVI、RESERVAなど）を導入すれば、簡単にオンライン予約を受け付けられます。
OTAで知ってもらい、自社サイトで囲い込む導線が理想です。
口コミ・レビュー・リピーター戦略
レビュー・リピートこそ、貸別荘経営を安定させる最大の武器です。
良い口コミが増えると、OTAでの検索順位や信頼度が上がり、新規予約が入りやすくなります。
また、過去の宿泊者にクーポンや特典を提供することで、リピート宿泊へつなげることも可能です。
利用者の満足度を高めるために、丁寧な案内・清潔な環境・サプライズ的なサービスを意識しましょう。
「宿泊体験の質」が、長期的な集客を左右します。
失敗を防ぐためにやるべき準備とサポート活用
貸別荘経営は自由度が高く魅力的な反面、失敗リスクも存在します。
ここでは、よくある失敗を防ぐための実践的な対策を紹介します。
専門家に相談すべき分野（法務・設計・運用）
貸別荘経営で最も重要なのは、「素人判断で進めないこと」です。
旅館業法や建築基準法などの法規制、間取りや設備設計、運用オペレーションには専門的な知識が必要です。
特に「建築士」「行政書士」「運用コンサルタント」などの専門家に早い段階から相談することで、後から発覚する問題（許可が下りない、稼働率が低いなど）を防げます。
成功しているオーナーの多くは、プロの知見を上手に活用しています。
不動産・建築・コンサル会社の選び方
実績があり、貸別荘に特化したノウハウを持つ業者を選ぶことが大切です。
不動産会社や建築会社によっては、貸別荘経営の知識が乏しく、収益性や許認可の観点が抜けた提案をしてくる場合もあります。
「貸別荘の実績はあるか？」「許可取得のサポートはあるか？」「運用フェーズまで支援してくれるか？」といった視点で、複数社を比較検討しましょう。
ワンストップで対応してくれる業者がいると、初心者には特に心強いです。
自治体の補助金・遊休地活用制度
自治体によっては、貸別荘開業に使える補助金や優遇制度が用意されています。
特に過疎地域や観光促進エリアでは、「遊休地活用」「移住・定住支援」「地域資源活用型起業支援」などの補助金制度が充実していることがあります。
物件の改修費やPR費用の一部を補助してくれる例もあり、活用できれば初期投資を大幅に抑えることが可能です。
各自治体のHPや、商工会・地域振興課に相談してみるとよいでしょう。
まとめ｜貸別荘経営は「準備×戦略」で大きく儲けられる
貸別荘経営は、適切な準備と明確な戦略を持って取り組めば、個人でも年商1000万円〜2000万円超が狙える高収益ビジネスです。
しかし一方で、立地・許可・集客・運用など、ひとつでも判断を誤ると失敗のリスクもあります。
そのため、事前に十分なリサーチを行い、プロのアドバイスを取り入れながら進めることが成功の近道です。
「空き家活用したい」「地方で副収入を得たい」「将来の資産をつくりたい」——そう考えている方には、貸別荘経営は非常に魅力的な選択肢です。
まずは、小さく始めて、確実に利益を出すモデルを構築していきましょう。
