【2025年10月最新】豊島区の民泊上乗せ条例の内容とは？今後の制限や条件などを解説

2025年10月、豊島区が発表した「民泊（住宅宿泊事業）に関する条例改正案」が話題になっています。

これまで180日営業できた区内の民泊は、今後大幅な営業制限がかかる見込みです。

池袋を中心にインバウンド需要が高まる中で、地域住民とのトラブルも増加。

豊島区は“共存型のルール”を目指すとしていますが、実質的には運営ハードルが一気に上がる内容になっています。

この記事では、豊島区が検討中の上乗せ条例の概要から、改正の背景、そして今後の民泊経営への影響までを詳しく解説します。

豊島区が民泊条例を改正へ｜120日制限・エリア制限が新設

豊島区は、2026年7月施行予定だった民泊条例改正案を修正し、施行を2026年12月に延期。

営業期間を当初案の「84日間」から「120日間」へと緩和しました。

しかし一方で、営業できるエリアは大幅に縮小されることが決まっています。

現行制度では、区内全域で180日間の営業が可能でしたが、改正後は以下のようになります。

• 営業期間：120日間（年間）
• 新設可能エリア：区内の約3割のみ
• 新設禁止区域：住居専用地域・文教地区・住居地域・準工業地域（全体の約7割）
• 遡及適用：既存施設にも営業制限を適用

つまり、これまで許可を得て営業してきた施設にも“さかのぼって制限がかかる”形です。

これにより、「既存民泊オーナーの財産権侵害では？」との声も上がっています。

豊島区が規制を強化する理由

①豊島区民からの苦情とトラブルの増

豊島区によると、住宅宿泊事業（民泊）に関する区民からの相談が急増しています。

特に、池袋北口周辺では「夜間の騒音」「ゴミの放置」「不法投棄」「喫煙トラブル」などが頻発。

• 「夜中にインターフォンを押される」
• 「タバコの煙がベランダに入ってくる」
• 「知らない人が敷地内に入ってきた」

こうした声は、区の相談窓口や町会を通じて多数寄せられています。

②豊島区のアンケートでも6割以上が「生活環境が悪化」

2025年6月に豊島区が実施した「町会長アンケート」では、民泊に関して次のような結果が出ています。

• 約7割の町会が「民泊で困ったことがある」と回答
• 6割以上が「生活環境が悪化した」と回答

困った内容の上位には次のようなものが挙げられました。

• ゴミの不法投棄（59件）
• 騒音（44件）
• タバコのにおい（32件）
• 標識が貼られていない（36件）
• 管理者の連絡先が分からない（19件）
• 民泊施設ができると不安である（42件）

つまり、マナー問題や管理不備が放置されてきた現実が浮き彫りになったのです。

豊島区はこの結果を受け、「生活環境を守るための上乗せ条例が必要」と判断しました。

豊島区の上乗せ条例で想定される新ルール

改正案の中では、次のような制限・条件が検討されています。

• 営業期間の短縮（年間120日以内）
• 営業可能期間の指定
  　→ 例：7〜8月、12月15日〜1月14日、3月15日〜4月10日など
• 新設禁止エリアの拡大（区内の約7割で新規不可）
• 既存施設にも遡及適用
• 違反事業者への過料（5万円以下）

豊島区は、「全面禁止ではなく、適正な範囲での共存を図る」としていますが、実質的には民泊の新規参入を大幅に制限する内容です。

既存ホストへの影響は？撤退・旅館業転換も視野に

すでに営業しているホストにとっては、今回の改正は経営方針を見直すきっかけになります。

特に、住居専用地域で新法民泊を行っているホストは、1〜2年以内に「撤退」または「旅館業への切り替え」を検討すべきです。

• 収益性の低下：年間120日では稼働率維持が難しい
• 申請コストの増加：手続きや報告義務が増える
• 撤退コスト：原状回復や賃貸解約が必要になる場合も

旅館業の許可を取れる物件であれば、旅館業（簡易宿所）への切り替えが現実的な選択肢です。

豊島区内では、池袋・巣鴨・大塚エリアなどで切り替え相談が増えています。

住民としてできること｜建設的な意見提出を

条例改正はまだ「検討段階」です。住民や事業者も、パブリックコメント（意見提出）を通じて意見を伝えることができます。

提出できる建設的な意見例

• 「既存施設には経過措置を設けてほしい」
• 「利用者トラブル防止策（夜間対応・通報体制）を条件化してほしい」
• 「地域清掃活動など、貢献する運営者を優遇してほしい」

また、検討会に参加できる機会があれば、地域貢献の実例を示すことも有効です。

たとえば「地域清掃への参加」「ゴミ出しルールの英訳掲示」など、実践的な取り組みを伝えることで、“良質な民泊”と“迷惑民泊”の区別がつくようになります。

今後のスケジュールと見通し

• 2025年11月： 区議会で条例改正案を提出予定
• 2026年12月： 改正条例施行（予定）
• 2027年以降： 新法民泊の営業制限が実質稼働開始

区としては、観光需要とのバランスを取りつつ、生活環境を守るためのルール整備を急ぐ方針です。

一方で、事業者側には「突然の制限で経営が立ち行かない」との懸念も強まっています。

まとめ｜ルールチェンジを“撤退”ではなく“再構築”のチャンスに

豊島区の民泊上乗せ条例は、事業者にとって厳しい現実ですが、同時に市場が再編されるタイミングでもあります。

ルールを守り、地域に根差した運営をするホストが生き残るフェーズに入ったとも言えます。

• 利益重視から「共存型民泊」へ
• 短期滞在から「中長期ステイ」への転換
• 新法民泊から「旅館業」へのステップアップ

こうした変化をチャンスと捉えれば、単なる規制ではなく、持続的な民泊経営への第一歩になるはずです。

冷静な投資判断を持ちつつ、建設的に意見を発信していきましょう。

そして、豊島区が「住みやすく、観光にも優しい街」として発展していくために、私たち事業者・住民が協力していくことが何より大切です。