一棟アパート民泊はなぜ儲かる？不動産投資としての可能性を解説
「アパート経営の収益が伸び悩んでいる…」
「空室が埋まらず、このままでいいのか不安」
そんな悩みを抱えている方にこそ知ってほしいのが、一棟アパートを活用した民泊運営です。
実は、賃貸経営の利回りが年3〜7％ほどなのに対し、民泊では15〜60％という3〜10倍の利回りも夢ではありません。
特に旅館業の許可を取得して一棟まるごと運営すれば、365日稼働による高収益・短期回収が実現可能です。
この記事では、「一棟アパート民泊はなぜ儲かるのか？」をテーマに、収益構造、始め方、成功事例、リスクや注意点まで、初心者にもわかりやすく網羅的に解説します。
目次
一棟アパート民泊が儲かる理由【結論：高利回り×早期回収】
一棟アパート民泊は、一般的な賃貸経営と比べて「圧倒的に高い利回り」と「短い投資回収期間」が大きな魅力です。
民泊運営では、1泊ごとに宿泊料金を得られるため、月額賃料よりも収益性が高くなります。
特に旅館業の許可を取得すれば、365日稼働が可能になり、空室リスクを減らしながら安定した運用が期待できます。
うまく運用できれば、初期投資を回収するまでの期間も大幅に短縮され、短期で収益化できる不動産投資手法として今注目されています。
賃貸利回り：年3〜7%、民泊利回り：年15〜60%の差
賃貸経営の年間利回りは一般的に3〜7%ですが、民泊運営では15〜60%という高利回りを狙えます。
これは宿泊単価の高さと回転率の違いによるものです。
たとえば、賃貸では月8万円の部屋が、民泊では1泊1万円で稼働すれば、1ヶ月の売上が30万円以上になるケースもあります。
もちろん、清掃費や手数料などの経費は発生しますが、それらを差し引いても十分に高収益な運営が可能です。
この利回り差が、一棟アパート民泊が「儲かる」と言われる大きな理由のひとつです。
一棟民泊（旅館業）は365日運営可で収益が最大化できる
旅館業の許可を取得すれば、一棟アパートを365日いつでも運営することが可能になります。
これは民泊新法で定められた「年間180日までの営業制限」がないため、長期休暇や繁忙期に限定されず、年間を通じてフル稼働できる点が強みです。
繁忙期の料金アップや長期滞在プランを取り入れることで、収益の最大化が図れます。
また、複数部屋を同時に稼働できるため、一棟運営は規模の経済が働きやすく、管理や清掃の効率化も収益を底上げする要因になります。
投資回収期間が1/3〜1/10まで短縮可能な理由
一棟アパート民泊では、高い利回りにより初期投資の回収が驚くほど早くなります。
通常、賃貸物件では10年以上かけて投資回収を目指しますが、民泊なら2〜5年で回収できる事例も珍しくありません。
これは「宿泊単価 × 稼働率 × 部屋数」によって、月間売上が数十万円〜数百万円になるためです。
また、リノベーションやコンセプト設計によって付加価値を高めれば、より高単価の運営も可能です。
この短期回収のスピード感こそが、一棟民泊を高収益投資とする最大の理由です。
賃貸経営との違い｜一棟アパート民泊が選ばれる5つの理由
一棟アパート民泊が注目される理由は、従来の賃貸経営と比べて「収益性」「運営自由度」「効率性」において大きな優位性があるからです。
特に旅館業許可を得て365日運用できる一棟民泊では、管理の手間やコストを抑えながら、客単価の高い収益モデルを実現できます。
以下では、賃貸とは大きく異なる5つの特徴について具体的に解説します。
1. 客単価が高く、短期滞在でも収益が出る
民泊は1泊あたりの宿泊料金で収益を得るため、月単位で固定収入を得る賃貸と比べて、1人あたりの「客単価」が圧倒的に高くなります。
たとえば、1泊1万円で週5日稼働すれば、月20泊＝20万円の売上となり、同じ部屋を賃貸で月8万円で貸すよりも高い収益が見込めます。
短期滞在が基本のため、回転率が高く、1組の滞在でしっかり利益を出せるのが特徴です。
2. 空室＝損失ではなく、1泊でも利益化できる
賃貸経営では空室期間が長引くほど、毎月の家賃収入がゼロとなり大きな損失になります。
一方、民泊では「1泊でも宿泊があれば売上が立つ」ため、部分的な空室があっても収益化が可能です。
また、季節変動に合わせた料金設定や短期プロモーションで稼働率を柔軟に上げられるため、空室リスクを戦略的にカバーできます。
柔軟な価格戦略が可能なのも、民泊の強みです。
3. 管理規約の制限がなく、自由に事業展開できる
アパート一棟を所有していれば、マンションのような「管理規約」に縛られることなく自由に民泊運営が可能です。
区分所有のマンションでは管理組合の承認が必要で、民泊利用が禁止されていることも多く、ハードルが高いのが現実です。
一棟アパートならオーナー自身の判断で旅館業申請や設備投資ができ、スピーディーに事業を展開できるのが大きな魅力です。
4. 一括運営で清掃・人件費などが効率化できる
一棟アパート民泊では、複数部屋をまとめて一括管理できるため、清掃や設備管理、人員配置などを効率化しやすくなります。
たとえば、同じスタッフが1棟まるごと清掃できれば、移動時間や人件費を抑えられ、運営コストの削減につながります。
さらに家具や備品の統一によって仕入れコストも下げられ、経費削減による利益率の向上が期待できます。
5. 需要に応じて価格調整できる（ダイナミックプライシング）
民泊では「ダイナミックプライシング」という柔軟な料金設定が可能です。
繁忙期には宿泊料金を高く、閑散期には割引を適用することで、稼働率と収益をバランスよくコントロールできます。
イベントや観光シーズンに合わせて料金を最適化することで、賃貸のような固定収入モデルでは実現できない、最大限の売上アップが期待できます。
市場に合わせて柔軟に対応できるのも、民泊の大きな強みです。
収益シミュレーション｜一棟アパート民泊でどれくらい儲かる？
実際に一棟アパートを民泊として運営した場合、どれくらい収益が出るのか？
ここでは、賃貸運用との比較や、実際の運営にかかる費用を踏まえた「実質利益」、そして投資回収期間の目安をシミュレーション形式で解説します。
数字に基づいたイメージを持つことで、民泊投資としての魅力やリスクも具体的に理解できるはずです。
1. 賃貸と民泊の実際の収益比較（1棟・1部屋）
賃貸では、例えば家賃8万円×6部屋で月収48万円、年収576万円が想定されます。
一方、民泊として1泊1万円×6部屋×月20日稼働の場合、月収は120万円、年収では1,440万円に達する可能性もあります。
もちろん季節変動や空室リスクもあります。
しかし、民泊の方が「稼働率と単価」の両面で収益に伸びしろがあり、賃貸に比べて2〜3倍以上の売上差が生まれるケースもあります。
2. 運営代行や手数料を引いた実質利益
民泊運営には、OTA手数料（10〜15%）、清掃費、人件費、光熱費、消耗品、保険料などがかかります。
また、運営を代行業者に依頼する場合は、売上の15〜20%が代行費用として必要になります。これらを差し引いても、収益性の高い運営が可能です。
たとえば売上が月100万円、運営経費が30万円であれば、実質利益は70万円と、賃貸より大幅に高くなるケースが多いです。
3. 初期投資と回収期間のシミュレーション例
たとえば、築古アパートを1棟1,500万円で購入し、500万円をリノベーション費用に充てた場合、総投資額は2,000万円。
月の民泊収益が100万円、経費差引後の利益が60万円だとすると、約33ヶ月、つまり3年以内に初期投資の回収が可能です。
賃貸運用だと10年以上かかることが多いため、民泊は「投資回収スピード」が圧倒的に早いモデルと言えます。
一棟民泊に向いている物件とは【物件選びの条件】
一棟民泊で高収益を狙うには、物件選びが極めて重要です。立地や構造、築年数によって収益性は大きく変わります。
賃貸では難しかった築古物件でも、民泊ならリノベーションによって魅力的な宿泊施設に生まれ変わることができます。
以下では、民泊に適した物件の条件を具体的に紹介します。
1. 駅・空港・観光地に近い立地
民泊で最も重要なのは「立地」です。
駅や空港、観光地へのアクセスが良い物件は圧倒的に集客力が高く、稼働率も安定します。
例えば「駅から徒歩5分以内」「主要観光地まで電車で15分以内」といった条件は、国内外の旅行者にとって大きな魅力となります。
都市部や観光地周辺の物件は競争率も高いですが、それだけ高収益を見込める立地と言えるでしょう。
2. 築年数が古くてもリノベーションで活用できる
古いアパートでも、リノベーションすれば民泊として活用できます。
むしろ、昔ながらの雰囲気やレトロなデザインは、外国からの観光客に人気です。
たとえば、お風呂やトイレをきれいにするだけでも清潔に感じられ、宿泊した人の満足度がぐんと上がります。
築30年以上の物件でも、内装を工夫すれば、もう一度収益を生む宿として使えます。
なお、リフォームに使える補助金については下記の記事をご覧ください。
3. ワンルーム〜1LDKが複数ある構造が理想
民泊では、1棟に複数の独立した客室があると効率よく運営できます。
ワンルーム〜1LDKの間取りが複数ある構造なら、ファミリー、カップル、ビジネス客など幅広いニーズに対応可能です。
さらに、部屋ごとに異なるコンセプトを設定すれば、顧客層の拡大にもつながります。
1棟全体で最大収益を狙うには「小規模個室の集積」が理想的です。
民泊を始めるために必要な手続きと設備【旅館業 or 民泊新法】
民泊を合法的に運営するには、法律に沿った手続きと最低限の設備が必要です。
主に「民泊新法」と「旅館業法」の2つの制度があり、営業形態によって要件が異なります。
また、消防設備や生活設備の基準も満たさなければ運営できません。
以下では、制度の違いと必要な準備について整理します。
1. 民泊新法と旅館業法の違い（営業日数・制限）
「民泊新法（住宅宿泊事業法）」では、営業日数が年間180日以内に制限されています。
これに対して、「旅館業法（簡易宿所）」の許可を取れば、365日フル稼働が可能です。
収益を最大化したい場合は旅館業取得が理想ですが、手続きや設備基準がやや厳しくなります。
副業や試験的運用であれば、民泊新法から始めるのも選択肢の一つです。
2. 消防・保健所・建築基準法などの届出要件
民泊運営には、物件の所在地を管轄する自治体への各種届出が必要です。
代表的には、
- 消防法に基づく火災報知器・消火器の設置
- 保健所への営業許可申請
- 建築基準法に基づく用途確認
などがあります。
特に「避難経路の確保」「非常灯の設置」などは旅館業では必須です。
これらをクリアすることで、安全性が確保され、宿泊者の信頼も得られます。
3. 家具家電・Wi-Fi・アメニティなど必要設備一覧
宿泊者が快適に過ごせるように、最低限の家具・家電・アメニティを整える必要があります。
代表的な設備は以下の通りです。
- ベッド・寝具（ダブル/ツイン/布団など）
- 冷蔵庫・電子レンジ・エアコン・洗濯機
- Wi-Fi（高速・安定が必須）
- ドライヤー・ケトル・テレビなど
- シャンプー・タオル・歯ブラシなどのアメニティ
これらの設備が充実していることで、宿泊者の満足度・レビュー評価が上がり、リピート率や集客力の向上に直結します。
初心者でもできる？民泊運営のスタート方法
民泊運営は難しそうに見えますが、仕組みを理解すれば初心者でも十分にスタートできます。
特に一棟アパート民泊は、複数の部屋をまとめて運営できるため効率的です。
まずは運営方法の選択、業務の外注化、そして小さなステップから始めるモデルを組むことで、リスクを抑えて運営を開始できます。
1. 自主管理 vs 運営代行の選択
初心者が最初に決めるべきなのは、「自分で運営するか」「外注するか」です。
自主管理はコストを抑えられますが、清掃手配や問い合わせ対応など、日々の業務が発生します。
一方、運営代行会社を活用すれば、チェックイン対応・清掃・集客などを任せられるため、労力を大幅に軽減できます。
収益の15〜20%を手数料として支払うのが一般的ですが、遠隔地や副業で運営する場合は代行の方が安心です。
2. 自動チェックインや清掃業者の活用方法
運営の手間を大幅に減らすには、自動チェックインと清掃業者の活用が効果的です。
スマートロックやキーボックスを設置すれば、非対面での入退室が可能になり、トラブル防止や人件費の削減につながります。
また、専門の清掃業者と契約すれば、宿泊後の清掃やリネン交換を安定して任せられます。
マニュアルとチェックリストを共有すれば品質も保てます。
3. はじめてでも安心なスタートモデル例
初心者には「1棟のうち数部屋のみを民泊にし、残りは賃貸として運用」するハイブリッドモデルがおすすめです。
これなら民泊に慣れていない段階でもリスクを抑えながら収益を上げられます。
最初は1〜2部屋だけでスタートし、運営に慣れてから全体を民泊に転用することで、段階的にスキルと利益を積み上げていけます。
自分のペースで進められるため、安心して始められる方法です。
一棟アパート民泊の成功事例に学ぶ【リアルな数字あり】
実際に一棟アパート民泊で成功している事例を見ることで、自分の投資計画の参考になります。
以下では、タイプ別の成功事例を数字付きで紹介します。
事例1：渋谷1R（賃料8万 → 月収35万、利益22万）
東京都渋谷区にあるワンルームアパートを民泊運用した事例では、月額8万円の賃料だった部屋が、民泊化によって月35万円の売上を記録。
清掃費や手数料を差し引いても月22万円の利益を確保できました。
立地が良く、観光・ビジネス両方のニーズを取り込んだことが成功の鍵です。
1部屋の稼働でこれだけの収益が出ることから、一棟運用ならさらに大きな利益が見込めます。
事例2：京都の築古アパートを観光民泊に転用
築35年の京都のアパートを和モダン風にリノベーションし、外国人観光客向けに民泊として再活用した事例です。
1泊1.2万円で稼働率80％以上をキープし、年間売上は約1,000万円。
リノベ費用は300万円程度で済み、2〜3年で回収できる計算となっています。
立地（観光地へのアクセス）と内装の「和風コンセプト」が人気の要因でした。
事例3：地方アパートで空室率改善＋黒字化成功
地方都市で空室率50%以上だったアパートを、ターゲットを絞ったコンセプト民泊に転用した事例です。
「ワーケーション向け」「長期滞在OK」などの工夫を加え、徐々に稼働率を改善。
地元イベントと連動した集客も行い、半年で黒字転換に成功しました。
賃貸では赤字が続いていた物件が、民泊によって再生した好例です。
民泊経営に潜むリスクと注意点
民泊は高収益が狙える一方で、他の不動産投資と同様にいくつかのリスクも存在します。
以下では、民泊経営に潜む代表的なリスクとその対策について紹介します。
1. 稼働率が低下した場合の影響
民泊は稼働率が収益に直結するため、予約が入らない状態が続くと利益が出ず、運営が厳しくなります。
特に観光オフシーズンや競合物件の増加で稼働率が低下するケースがあります。
対策としては、長期滞在割引や価格調整、OTAレビューの強化などが効果的です。
需要の読み違いを避けるためにも、立地選定とターゲット設定は慎重に行う必要があります。
2. 近隣住民とのトラブルや苦情対応
民泊運営では、騒音・ゴミ出し・出入りの多さなどを巡って、近隣住民とのトラブルが発生することがあります。
これは評価や行政指導に直結するリスクです。
対策として、事前の挨拶や説明会の開催、ハウスルールの設置、違反時の迅速対応体制を整えておくことが重要です。
運営代行業者を活用する場合も、対応力を重視して選びましょう。
3. 法改正・条例での営業制限リスク
民泊は法律や自治体条例の影響を大きく受けるビジネスです。
例えば、住宅宿泊事業法（民泊新法）の上乗せ条例で営業日数が制限されたり、新たな要件が加わったりすることがあります。
こうしたリスクに備えるには、最新の法規制を常にチェックし、旅館業などより安定した制度での運営も検討しておくと安心です。
開業前には必ず自治体に確認を取りましょう。
一棟アパート民泊を始める最適なタイミングとは
一棟アパート民泊を始めるなら「今」がチャンスです。
空室や賃貸利回りの低下に悩むオーナーにとって、民泊への転用は高収益化への有力な選択肢です。
さらに現在はインバウンドの回復やホテル不足といった外的要因も追い風となっており、これから市場がさらに伸びると見られています。
1. 空室や利回り低下に悩んでいるなら今が好機
既にアパートを保有しているものの、空室が埋まらない、家賃を下げないと入居が決まらない…といった悩みを抱えているなら、民泊運用への切り替えは非常に有効です。
稼働率を維持できれば、賃貸の1.5〜2倍以上の収益が見込めるため、空室を「収益源」に変えられます。
古い物件でもリノベーション次第で魅力ある宿泊施設になります。
2. インバウンド回復＋ホテル不足が追い風
コロナ明け以降、訪日外国人観光客（インバウンド）が急速に戻ってきており、主要都市ではホテル不足が深刻です。
この流れを受けて、民泊へのニーズが高まっています。
特にキッチン付きや長期滞在型の宿泊施設は、ホテルよりも民泊が好まれる傾向にあります。
アパートを活用した一棟民泊は、まさに今の市場ニーズにマッチした投資対象です。
3. 民泊市場の今後と2026年以降の成長予測
観光庁や不動産業界の予測によると、今後も民泊市場は拡大が続くと見込まれています。
特に「リモートワーク」や「ワーケーション」など新しいライフスタイルの定着により、宿泊の需要は多様化しています。
さらに、インフレや人口減少の影響で賃貸利回りが下がる中、民泊の収益性はより際立ってきます。
2026年以降も持続可能なモデルとして注目されています。
まとめ｜一棟アパート民泊は高収益＆早期回収が可能な投資モデル
一棟アパート民泊は、賃貸と比較して高利回り・高回収スピードを実現できる有望な投資モデルです。
旅館業許可を取得すれば年間フル稼働が可能となり、収益最大化に直結します。
さらに、運営代行や自動化ツールを活用すれば初心者でも手軽に始められます。
法的な手続きやリスクへの対応も大切ですが、立地選定・物件の工夫・マーケティング次第で十分に成功が狙えます。
今後も成長が見込まれる民泊市場において、アパートを眠らせておくのはもったいない。
空室対策や利回り改善に悩んでいる方こそ、ぜひ一棟民泊という選択肢を検討してみてください。
