特区民泊とは？デメリットや民泊(住宅宿泊事業)との違いも解説

「特区民泊って何？普通の民泊と何が違うの？」

そんな疑問を持っている方へ向けて、

この記事では「特区民泊」の仕組みや他制度との違い、メリット・デメリット、始め方までをわかりやすく解説します。

これから民泊ビジネスを検討している方、副業を始めたい方にとって、収益性の高い選択肢となる可能性があります。ぜひ最後までご覧ください。

特区民泊とは｜365日営業が可能な新しい民泊制度

特区民泊とは、「国家戦略特区」に指定された一部の地域でのみ認められている民泊制度です。

正式には「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」といい、訪日外国人観光客の増加や宿泊施設不足に対応する目的で導入されました。

最大の特徴は、民泊新法と異なり、年間365日いつでも営業できる点です。

また、旅館業法に比べて消防設備やフロント設置の要件が緩和されているため、一般住宅でも運営しやすいのが魅力です。

ただし、運営には自治体からの認定が必要で、条例が整備された特区内の地域でしか始めることができません。

外国語での案内対応や2泊3日以上の宿泊制限など、独自ルールもあるため、事前の確認と準備が重要です。

特区民泊で認定を受けるための5つの条件

特区民泊を運営するには、単に空き家や物件を用意すれば良いわけではありません。

制度に基づいた「認定」を自治体から受ける必要があり、いくつかの条件を満たす必要があります。

ここでは、認定のために求められる主な要件を5つに分けて紹介します。

①：特区指定＋条例制定地域に物件があること

特区民泊を運営できるのは、国家戦略特区に指定されていて、かつ「特区民泊条例」を定めている自治体に限られます。

たとえば、大田区や大阪市などが該当します。

特区に指定されているだけでは足りず、条例が整備されていなければ認定申請はできません。

まずは対象地域かどうかを自治体に確認しましょう。

>>特区民泊が運営できる地域一覧

②：1部屋あたり25㎡以上の広さが必要

特区民泊では、宿泊に使う居室の床面積が「25㎡以上」であることが原則条件となっています。

面積にはキッチン・トイレ・浴室なども含まれますが、ベランダやバルコニーは含まれません。

狭い物件では基準を満たせないこともあるため、申請前にしっかり確認が必要です。

③：宿泊者情報を記録する名簿の作成義務

宿泊者全員の情報を記録する「宿泊者名簿」を作成・保存することが義務付けられています。

これは、防犯や感染症対策、緊急時の対応に備えるための重要な記録です。

氏名、住所、国籍、滞在期間などを記載し、適切に管理する必要があります。

定期的な更新・保存が求められます。

④：営業前に地域住民への説明を実施すること

特区民泊を開始する前に、近隣住民への説明や周知を行う必要があります。

方法としては、説明会の開催、案内文書の配布、掲示物の設置などがあります。

特に大田区など一部自治体では、掲示物の事前確認が義務付けられている場合も。

住民とのトラブルを未然に防ぐためにも丁寧な対応が求められます。

⑤：苦情や問い合わせへの対応体制を整えておく

地域住民からの苦情や問い合わせに対して、迅速かつ適切に対応できる体制を整えることが求められます。

連絡先の明記、24時間対応の電話窓口、委託管理業者の活用などが一般的です。

ゴミ出しマナーや騒音など、生活に関わるトラブルを防ぐためにも、この対応力は非常に重要な認定基準のひとつです。

特区民泊が運営できる地域一覧

特区民泊は、全国どこでもできるわけではありません。

国家戦略特区に指定されていて、さらに「特区民泊条例」がある自治体のみで運営が可能です。

ここでは、現在特区民泊が認められている地域と、条例の有無がなぜ重要かについて整理します。

特区民泊条例がある主な自治体（大田区・大阪市など）

特区民泊が実際に運営できる主な自治体は以下の通りです。

• 東京都大田区
• 千葉県千葉市
• 新潟県新潟市
• 大阪府（大阪市、八尾市、寝屋川市など）
• 福岡県北九州市

これらの自治体は、国家戦略特区の指定を受けた上で、特区民泊に関する独自の条例を整備しています。

特に大阪や大田区は、訪日外国人の受け入れに積極的な地域です。

対象地域でも条例がないと運営できない理由

国家戦略特区に指定されていても、各自治体が「特区民泊条例」を定めていなければ、特区民泊は運営できません。

これは、特区民泊が国の制度であると同時に、地方自治体が運用の最終判断を持っているためです。

条例がない地域では、住民との合意や施設基準の整備が不十分と見なされ、認定がおりません。

そのため、まずは対象地域かつ条例があるかを確認することが重要です。

特区民泊と民泊（住宅宿泊事業）・旅館業の違い

特区民泊、住宅宿泊事業（民泊新法）、旅館業（ホテル・簡易宿所）には、それぞれ異なる法律・ルールがあります。

運営できる場所や営業日数、申請方法、設備の基準など、多くの違いがあるため、制度ごとの特徴をしっかり理解して選ぶことが大切です。

運営可能エリアの違い

運営可能なエリアには大きな違いがあります。

特区民泊は地域がかなり限定されるため、まずは自分の物件が対象エリアにあるかの確認が重要です。

営業日数・宿泊日数の違い

営業可能な日数と、1組あたりの宿泊日数の制限も異なります。

• 特区民泊：営業日数制限なし／最低宿泊2泊3日
• 民泊新法：年間180日まで／宿泊日数に制限なし
• 旅館業：営業日数制限なし／宿泊日数に制限なし

特区民泊は営業日数に制限がなく通年で稼働できますが、短期の1泊利用は不可なので注意が必要です。

必要な手続き・届出の違い

制度によって、始める際の申請方法や窓口が異なります。

• 特区民泊：自治体の認定申請が必要（事前相談＋現地調査あり）
• 民泊新法：届出制（書類審査後すぐ営業可能）
• 旅館業：旅館業営業許可が必要（要件・審査が厳しい）

特区民泊は認定制なので、手間はあるものの、旅館業よりはハードルが低めです。

消防設備・フロント設置など設備要件の違い

消防やフロントなどの設備要件にも差があります。

• 特区民泊：簡易な設備でOK（消火器・火災報知器など）／フロント不要
• 民泊新法：家主不在型は一定の安全設備が必要
• 旅館業：スプリンクラー・誘導灯・フロント設置など厳格な基準

特区民泊は一般住宅を活用しやすく、旅館業に比べて設備基準がかなり緩やかです。

ターゲット顧客とサービス対応の違い（外国語対応など）

特区民泊は外国人観光客を主な対象としており、外国語での案内が義務づけられています。

一方で、民泊新法や旅館業では外国語対応は必須ではありません（努力義務）。

特に特区民泊では、日本語以外の言語での案内・緊急対応・資料の多言語化が求められます。

これにより、インバウンド需要に特化したサービスが提供できるよう設計されています。

住宅宿泊管理事業者への委託要否の違い

家主が現地に住んでいない「家主不在型」の場合、民泊新法では住宅宿泊管理業者への委託が必須です。

しかし、特区民泊では委託は義務ではなく任意となっています。

ただし、トラブルが起きたときの対応や、近所の人との連絡のためにも、委託や代行業者を利用することがすすめられています。

旅館業では自ら管理・運営するケースが多く、法的な委託義務は特にありません。

特区民泊のメリット

特区民泊には、他の民泊制度にはない柔軟な運営が可能なメリットがあります。

ここでは、特区民泊ならではのメリットを4つに分けて紹介します。

年間365日営業できて収益性が高い

特区民泊の最大のメリットは、通年営業が可能な点です。

民泊新法では年間180日までしか営業できませんが、特区民泊なら365日いつでも運営できます。

これは稼働日数が約2倍になるということであり、収益性の高さにも直結します。

長期的に安定した売上を確保したい方にとって、大きな魅力です。

消防設備・フロント設置の要件が緩和されている

旅館業法では、スプリンクラーや誘導灯、フロント（玄関帳場）などの設備が求められますが、特区民泊ではそれらの設置が必須ではありません。

基本的な安全設備（消火器や火災報知器）だけで認定されることが多く、初期費用や工事負担を抑えられるのが利点です。

一般住宅をそのまま活用しやすい点も見逃せません。

自治体によっては申請が通りやすい

特区民泊は、国家戦略特区内かつ条例が整備された自治体であれば、比較的スムーズに申請が通るケースもあります。

特に、民泊受け入れに積極的な地域では、審査基準が明確で相談体制も整っているため、初めての方でも安心して取り組めます。

手続きに不安がある人は、事前相談を活用しましょう。

近隣住民の理解が得られやすい傾向にある

特区民泊は、すでに他の民泊が多いエリアで行われることが多いため、近所の人の理解を得やすい環境にあります。

民泊に対する抵抗も少なく、事前の説明や案内文でスムーズにやり取りできることが多いです。

地域の合意がしやすいことも、民泊をスムーズに運営するための大事なポイントです。

特区民泊のデメリット

一方で、特区民泊には制度上の制限や、地域特有の課題も存在します。

ここでは、特区民泊の主なデメリットを4つに分けて紹介します。

最低宿泊日数2泊3日の制限で短期滞在に不向き

特区民泊では、宿泊者が最低でも2泊3日以上滞在する必要があります。

1泊のみの宿泊は制度上できないため、ビジネス出張やトランジットなどの短期利用には不向きです。

ターゲットを中長期滞在者に絞る必要があり、立地や物件の設計次第では集客に課題が出る可能性があります。

競合が多く価格競争が激化しやすい

特区民泊が認められているエリアでは、制度の参入障壁が比較的低いため、同業者が密集しやすい傾向にあります。

その結果、価格競争が激しくなり、1泊あたりの単価が下がってしまうことも。

単なる宿泊提供だけでなく、差別化された体験や設備を用意しないと埋もれてしまうリスクがあります。

申請から認定までに時間がかかる（2〜3週間）

特区民泊は、届出制の民泊新法と違い、自治体の認定を受ける必要があります。

申請書の提出から現地調査、認定証の交付までに、通常2〜3週間程度かかります。

タイミングによってはさらに遅れる可能性もあるため、余裕を持ってスケジュールを組むことが大切です。

対象地域が限られているため参入しにくい

特区民泊が運営できるのは、国家戦略特区かつ条例が整備された自治体に限られます。

全国どこでも始められるわけではないため、対象エリアに物件を持っていない場合は、そもそも参入ができません。

まずはエリア確認から始める必要があり、条件を満たさない人にはハードルが高い制度でもあります。

特区民泊に関するよくある質問（FAQ）

ここでは、特区民泊に関してよく寄せられる疑問をQ&A形式でまとめました。

初めて特区民泊を検討する方がつまずきやすいポイントを中心に、簡潔に解説しています。

Q. 一般の民泊や旅館業とはどう違う？

特区民泊は、民泊新法（住宅宿泊事業）や旅館業法とは大きく異なります。

たとえば、営業日数や申請の仕方、必要な設備や外国語対応の有無など、運営スタイルに直結する違いが多数あります。

この違いを理解しておかないと、思っていたような運営ができなかった…という失敗にもつながるため注意が必要です。

Q. なぜ作られた？制度創設の背景と目的

特区民泊は、訪日外国人の急増に伴う宿泊施設の不足を解消するために導入されました。

東京五輪や大阪万博といった国際イベントに向けて、多様な宿泊ニーズに応える手段として期待され、また空き家の有効活用や副業支援としても注目されています。

観光振興と地域活性化を両立するための制度です。

Q. 外国人以外も宿泊できる？

はい、日本人でも宿泊可能です。

「外国人滞在施設経営事業」という名称から誤解されがちですが、あくまで制度上、外国人観光客を主な対象として想定しているだけで、国籍による制限はありません。

日本人の利用にも問題はなく、予約サイトなどで広く集客できます。

Q. 物件が特区エリア内でも条例がなければ不可？

はい、運営できません。

国家戦略特区に指定されていても、その自治体が「特区民泊条例」を制定していなければ、特区民泊は実施できません。

条例の制定は運営許可の前提条件ですので、必ず自治体のホームページや窓口で事前確認を行いましょう。

Q. 自分で申請できる？行政書士に頼んだ方がいい？

自分で申請することは可能ですが、書類の準備や消防との調整、住民への説明など、手間が多いのが実情です。

初めての方や時間が取れない方は、行政書士に依頼することでスムーズに進められます。

費用は15万〜20万円程度が相場ですが、トラブル防止や時間短縮の面でメリットがあります。

Q. 家主不在型で特区民泊は可能？

はい、可能です。 特区民泊では、家主が不在でも運営が認められています。

また、民泊新法のように「住宅宿泊管理業者」への委託も必須ではありません（任意）。

ただし、クレーム対応や緊急連絡体制は求められるため、実務面での管理体制はしっかり整えておくことが必要です。

まとめ

特区民泊は、営業日数の自由度や導入のしやすさといったメリットがある一方、運営可能な地域が限られていたり、最低宿泊日数などの独自ルールがある制度です。

民泊新法や旅館業法としっかり比較したうえで、自分の物件や運営スタイルに合った制度を選ぶことが大切です。

特区民泊は、訪日外国人を中心に安定した需要が見込めることから、空き家活用や副業としても注目されています。

これから民泊を始めたい方は、制度の仕組みを正しく理解し、自治体への相談や申請の準備をしっかり進めていきましょう。

参考サイト：特区民泊について
参考サイト：旅館業法の特例（特区民泊）について