民泊物件の探し方7選！見つからない時の対処法も紹介
民泊を始めたいけれど「物件が見つからない…」と悩んでいませんか？
実は、民泊OKの物件は見つけ方を工夫すれば十分に見つかります。
この記事では、民泊物件の探し方を7つの方法に分けてわかりやすく解説。
さらに、見つからない原因や対処法、よくある質問もまとめました。
初心者の方でも今日から実践できる内容なので、ぜひ最後までご覧ください！
民泊物件の探し方7選
民泊物件を探す方法は1つではありません。
初心者の方は「不動産サイトで検索するだけ」と考えがちですが、実は多様なルートがあります。
ここでは、効率的かつ現実的に民泊可能な物件を見つけるための7つの方法を、具体的に紹介していきます。
1. 民泊専用ポータルサイトを活用する
「民泊物件.com」や「MINCOLLE」など、民泊可能な物件に特化したポータルサイトを使えば、スムーズに対象物件を探せます。
あらかじめ民泊利用を前提としているため、交渉や用途確認の手間が少ないのが特徴です。
ただし、敷金や礼金が高めだったり、物件数が都市部に偏っている場合もあるため、掲載内容はしっかりチェックしましょう。
2. SUUMOやHOME’Sなど一般サイトでの探し方
民泊に特化していない大手不動産サイトでも探すことは可能です。
例えば、「SOHO可」や「店舗使用可」といった条件で絞り込むと、民泊や転貸に対応しやすい物件が見つかりやすくなります。
また、築古物件や長期間掲載されているものなど、人気が低い物件ほど交渉の余地がある点もポイントです。
ただし、必ず「民泊として使えるかどうか」は事前に確認してください。
3. 民泊OKの不動産業者に相談する
民泊に関する知識や実績がある不動産仲介業者を利用することで、物件探しがスムーズになります。
特に地場の不動産屋の場合、一般には公開されていない物件を紹介してもらえることもあります。
また、民泊に詳しい担当者であれば、法規制や用途地域などについて具体的なアドバイスを受けることもできます。
4. 届出済み民泊物件リストから探す（自治体HP）
各自治体のホームページでは、「住宅宿泊事業届出住宅一覧」が公開されています。
この一覧には、すでに民泊の届け出がされている物件が載っており、実際に民泊として使われた実績があります。
そのため、同じ建物や近くのエリアで物件を探せば、民泊が認められる可能性が高いと考えられます。
情報はPDFやExcel形式で掲載されていることが多く、文字が多くて見づらい場合もありますが、民泊向きのエリアを調べるにはとても役立つ資料です。
5. 民泊の開業・運営代行会社に紹介してもらう
民泊の開業・運営代行会社の中には、開業支援や運営だけでなく物件の紹介も行っているところがあります。
こうした業者は現場の事情に詳しく、許可要件を満たしている物件や、以前に民泊として使われていた「居抜き物件」の情報を持っていることも。
特に初心者にとっては、物件探しから運営までまとめてサポートしてもらえるため、準備がスムーズに進みやすくなります。
ただし、物件の紹介を行っているかどうかは業者によって異なるため、事前の確認が必要です。
6. 空き家・空き地バンクを活用して地方で探す
地方で民泊を始めたい場合は、「全国版空き家・空き地バンク」の活用がおすすめです。
このサイトでは、各自治体が登録している空き家情報をまとめて検索可能です。
物件価格が比較的安く、条件の良い空き家が見つかる可能性もあります。
ただし、老朽化している物件が多く、リフォームが必要になることも多いため、初期費用や工事にかかる時間をあらかじめ想定しておくことが大切です。
また、地域によっては地方創生の一環として、補助金の対象になる場合もあります。
7. M&Aで民泊事業を承継する
すでに運営されている民泊物件を「事業承継」という形で買い取る方法です。
例えば「TRANB」などのM&Aサイトでは、Airbnbなどで運営実績のある民泊事業が売りに出されていることがあります。
予約システムや設備、運営ノウハウなどもまとめて引き継げるため、短期間で収益化を目指す人にとっては効率的な選択肢です。
ただし、売却価格は高めになる傾向があり、個人よりも法人や事業者向けの方法と言えます。
民泊が許可される物件の2つの条件
民泊を合法的に運営するには、どんな物件でもよいわけではありません。
大きく分けて、
- 「法律の要件を満たしていること」
- 「物件そのもののルールに反していないこと」
の2つの条件をクリアする必要があります。
これらを理解しておかないと、せっかく契約しても民泊運営ができない…という事態にもなりかねません。
詳しくみていきましょう。
法律の要件をクリアしていること
民泊を運営するには、「旅館業法」「住宅宿泊事業法（民泊新法）」「特区民泊」のいずれかの制度に沿って営業する必要があります。
それぞれの制度で、営業できる日数、必要な設備、行政への届け出方法が違うため、物件の場所や運営スタイルに合った制度を選ぶことが大切です。
さらに、物件がある地域の「用途地域」によっては民泊営業が制限されることもあります。
たとえば、住居専用地域では旅館業が認められていないため、事前にしっかり確認しましょう。
物件自体のルールに違反していないこと
物件ごとのルールも確認が必要です。
法律を守っていても、その物件の規約や契約内容によっては民泊が禁止されている場合があります。
特に分譲マンションや賃貸物件では、住民トラブルを避けるために管理規約や賃貸契約で民泊が禁止されているケースがよくあります。
また、一戸建てでも住宅ローンの種類によっては、民泊として使うことが制限されることがあります。
物件のタイプごとに、使ってよいかどうかを必ず事前に確認しておきましょう。
戸建ての場合の注意点
戸建て物件は比較的自由度が高く、民泊運営のハードルも低めです。
ただし、自宅を民泊に活用する場合には、住宅ローンの契約内容に注意が必要です。
自分が住みながら運営する「家主居住型」であれば認められることもありますが、住まずに貸し出す「家主不在型」は住宅ローンの条件に違反する可能性があります。
その場合は、事業用ローンの利用が求められることもあります。事前に金融機関に確認しましょう。
分譲マンションの場合の注意点
分譲マンションで民泊を始めるには、その建物の管理規約に従う必要があります。
多くのマンションでは、「民泊禁止」と明記されていたり、明文化されていなくても黙認されていない場合があります。
一方で、禁止されていなければ、総会の議事録や誓約書を準備することで、届け出ができるケースもあります。
まずは管理規約をよく確認し、理事会や管理組合の姿勢を把握することが重要です。
賃貸物件での注意点（転貸と許可）
賃貸物件を民泊として使う場合、「転貸（また貸し）」に該当するためオーナーの許可が必須です。
契約書に「また貸し禁止」とある物件は原則NGですが、オーナーと交渉次第で許可される場合もあります。
さらに、民泊営業そのものについても、オーナーからの了承を得る必要があります。
まずは信頼関係を築き、民泊の内容や管理方法を丁寧に説明した上で、しっかりと話し合うことが大切です。
物件が見つからない人に多い5つのミス【実例あり】
「全然民泊物件が見つからない…」という方の多くは、いくつかの共通した失敗をしています。
ここでは、実際に民泊運営者たちが経験した“つまずきポイント”を5つ紹介します。
人気物件ばかりを狙っている
民泊初心者にありがちなのが、駅近・新築・おしゃれな部屋など、条件の良い「人気物件」ばかりを探してしまうことです。
しかし、そういった物件はそもそも民泊に使われにくく、民泊OKであっても家賃や初期費用が高く設定されていることが多いです。
民泊用には「人が住みたがらない物件」が狙い目です。
フォームやメール問い合わせだけで済ませている
物件情報を見て、メールフォームから問い合わせたのに返事がこない…そんな経験はありませんか？
民泊に関する問い合わせは、不動産会社にとって利益が出にくく、面倒だと感じられることも多いため、メールだけではスルーされるケースが少なくありません。
だからこそ、電話で直接連絡を取ることが効果的です。話してみることで、民泊に理解のある業者や担当者に出会えることもあります。
断られることが前提なので、粘り強さが大切です。
民泊NG業者・大家の情報をメモしていない
問い合わせを繰り返すうちに「この会社は民泊NGだった」といった情報が蓄積されます。
にもかかわらず、その情報を記録せずに同じ業者にまた連絡してしまうのは時間の無駄です。
NGだった業者名やエリアは、Excelやメモアプリでリスト化しておくと、効率的に絞り込んでいけます。
理想条件を詰め込みすぎている
「駅近・築浅・理想の間取り」など、条件を細かく設定しすぎていませんか？
あれもこれもと完璧を求めているうちに、なかなか物件が決まらず時間だけが過ぎてしまうことはよくあります。
民泊では、立地や内装、設備などを工夫することで魅力を高めることができます。
まずは条件をしぼって、現実的にスタートできる選択肢を探すことが大切です。
地域の条例を確認していない
民泊は法律だけでなく、地域ごとの「条例」にも大きく左右されます。
たとえば「住宅専用地域は民泊不可」「特定日は営業禁止」など、自治体によって細かいルールがあります。
物件を見つけたら、必ずそのエリアの自治体の民泊条例を確認しましょう。
見落とすと、契約後に営業できないこともあります。
物件が見つからない時の対処法5選
なかなか民泊向けの物件が見つからない…
そんな時は、探し方や考え方を少し変えるだけで状況が好転することもあります。
以下の5つを試してみましょう。
譲れない条件を3つに絞る
まずは「どうしても外せない条件」だけを明確にしましょう。
例：①駅から徒歩10分以内、②独立洗面台がある、③RC造であること など。
それ以外の条件は「妥協できるポイント」として整理することで、物件の選択肢が一気に広がります。
すべて理想通りの物件を探すよりも、「最低限必要な条件＋工夫」で対応できる物件を選ぶ方が実現しやすくなります。
築古や不人気物件に目を向ける
人が住みたがらない築古物件や立地が微妙な物件は、実は民泊向き。
リフォームすれば見栄えも変えられますし、宿泊は「短期間」なので古さを気にされにくい傾向があります。
物件価格も抑えられるため、収益性を高めやすいという利点もあります。
電話での問い合わせに切り替える
メールや問い合わせフォームだけでは、民泊可の物件情報を十分に引き出せないことがあります。
実際に電話で問い合わせてみると、「実は紹介可能だった」「オーナーと交渉すれば民泊OKになるかもしれない」といった情報が得られるケースもあります。
丁寧で礼儀正しい対応を心がければ、不動産会社の印象も良くなり、協力してもらえる可能性が高まります。
不動産営業マンと信頼関係を築く
同じエリアで何度か物件を内見していると、不動産会社の担当者に顔を覚えてもらえるようになります。
そのタイミングで「民泊の運営実績がある」「これまでトラブルなく運営してきた」などを伝えると、不動産営業マンから民泊可能な物件を優先的に紹介してもらえることもあります。
営業担当との信頼関係は、物件探しを進めるうえで大きな助けになります。
Airbnb実績を元にアピール資料を作る
すでに民泊運営の経験がある方は、Airbnbなどでの高評価レビューや予約実績を資料にまとめておくのがおすすめです。
不動産会社や物件オーナーに見せることで、「この人なら安心して貸せる」と感じてもらいやすくなり、民泊OKの許可を得られる可能性が高まります。
実績を具体的に示すことが、信頼につながる大きなアピール材料になります。
一度断られた物件に再交渉してみる
最初に「民泊は不可です」と言われた物件でも、交渉次第では話が変わるケースがあります。
たとえば、「家賃を相場より高めに設定する」「保証金を多めに支払う」「清掃・管理体制を明確に提示する」といった提案をすれば、民泊利用を許可してもらえる可能性が出てきます。
オーナーにとっても収益が増えるメリットがあるため、丁寧に誠意を持って交渉することで状況が変わることもあるということを覚えておきましょう。
民泊物件探しでよくある質問（Q&A）
Q. 民泊OK物件の見分け方は？
民泊が可能かどうかを見極めるには、「用途地域」「契約条件」「オーナーの許可」の3点を必ず確認する必要があります。
物件情報に「SOHO可」や「店舗利用可」といった表記がある場合は、民泊に柔軟な可能性があるため要チェックです。
とはいえ、最終的には不動産会社に直接問い合わせて確認するのが確実です。
担当者の対応を通じて、その会社が民泊に理解があるかどうかも見えてきます。
Q. 契約書に何を確認すれば良い？
契約書では、以下の3点を必ずチェックしましょう。
- ①「転貸禁止」の記載がないか
- ②「用途制限（住居以外不可）」があるか
- ③「民泊・短期賃貸に関する制限」の有無
また、民泊利用を考えていることを正直に伝えたうえで、書面にオーナーの同意を得るとトラブル防止につながります。
Q. 民泊禁止エリアはどうやって調べる？
自治体のホームページで「民泊 条例」「住宅宿泊事業 届出制限」などのページを確認すれば、民泊禁止区域や営業制限の情報が確認できます。
特に都市部では、住居専用地域や特定期間中（例：日曜・祝日）などで民泊が制限されているケースもあります。
必ず物件所在地の自治体サイトでチェックしましょう。
Q. 民泊用にリノベしても大丈夫？
持ち家であれば、基本的に自由にリノベーションできます。
ただし、賃貸物件や分譲マンションでは、工事を始める前にオーナーや管理組合の許可が必要です。
壁紙や床の張り替え、家具の入れ替えなどの軽い改装はOKな場合が多いですが、水回りや間取り変更など大がかりな工事は制限されることもあります。
トラブルを避けるためにも、必ず事前に確認しましょう。
Q. 住宅ローン中の物件で民泊できる？
住宅ローンで購入した物件は、原則「居住用」での利用が条件です。
特に「家主不在型」の民泊運営はローン契約違反になる可能性が高く、銀行の承認を得ないまま営業するのは危険です。
一方で、「家主居住型」で自宅として50％以上使っている場合には、条件付きで認められるケースもあります。
必ず事前に、ローンを組んだ金融機関に相談して確認しましょう。
まとめ：民泊物件探しは「知識×行動×継続」がカギ
民泊物件探しは、正しい知識と行動があれば誰にでもチャンスがあります。
一見ハードルが高く感じられるかもしれません。
しかし、法律や契約のポイントをしっかり理解し、情報収集と交渉を丁寧に重ねていけば、現実的に物件を見つけることは十分可能です。
「完璧な物件」を求めすぎず、まずは「今の自分にできる範囲」で始めてみる柔軟さも大切です。
この記事を参考に、あなたに合ったスタイルで民泊運営の一歩を踏み出してみてください！
