民泊収益シミュレーションのやり方とは？民泊タイプ別の出し方やおすすめツールも紹介
「民泊の収益って実際どうなの？」「始める前に数字で判断したい」
そう考える方に向けて、この記事では民泊収益シミュレーションの全手順を徹底解説。
マンション・戸建て・地方物件など物件別の収益モデル、費用や税金の内訳、シミュレーションツール、成功・失敗事例まで網羅的に紹介します。
初心者でも現実的に判断できるよう、具体的な数字でわかりやすくまとめました。
目次
民泊タイプ別｜収益シミュレーションの結論
民泊の収益性は、物件のタイプによって大きく異なります。
ここでは代表的な5つのパターンを取り上げ、それぞれの収益シミュレーション結果と特徴を比較していきます。
マンション1室タイプの収益シミュレーション
都市部のマンション1室を活用した民泊では、月間売上24～30万円、年間利益は約100万円が目安です。
宿泊単価は1泊1.2～1.5万円、稼働率70%程度を想定します。
管理委託費や清掃費などのコストを差し引くと、月間利益は7～12万円ほど。
初期費用が抑えやすく、個人でも始めやすい一方で、家賃や稼働率に大きく左右されます。
収益を安定させるには、競合との差別化と高評価レビューが大切になります。
戸建て1棟貸しの収益シミュレーション
戸建て1棟貸しは高単価・高収益を狙える運用スタイルで、年間売上は300～900万円超になることもあります。
1泊3万円前後の価格設定が可能で、稼働率が月10日（33%）程度でも年間390万円の売上が見込めます。
都市部では稼働率80%で900万円以上の売上も実例があります。
初期投資は大きめですが、近隣トラブルが起きにくく自由度も高いため、収益性と運営のしやすさを両立できるモデルです。
アパート・一棟民泊（法人運営）の収益シミュレーション
アパートやマンションの一棟運用では、年間利益500～800万円超とスケールメリットのある収益が期待できます。
1泊3万円の2室運用で、稼働率75%を想定すると年間売上1,644万円、利益約820万円の試算例があります。
ただし、家賃や固定費が高くなるため、失敗すると赤字のリスクも。
法人化によって節税や効率的な運用も可能ですが、経営管理の視点が求められます。
規模と効率が両立すれば、ホテル並みの利益も狙えます。
地方・過疎地民泊の収益モデルと注意点
地方や過疎地の民泊は、初期投資を抑えつつ、季節集中型で年100～150万円程度の利益を目指すモデルです。
1泊2～3万円で設定し、年120日程度の稼働でも約300～400万円の売上が可能です。
ただし集客は容易ではなく、地域体験などの付加価値が必須。
観光需要が弱いエリアでは苦戦するため、事前の市場調査が欠かせません。
低コストで始められますが、リスク分散と長期的な視点が成功のポイントになります。
旅館業許可 vs 新法民泊（180日制限）の収益差
旅館業許可を取得すれば365日営業できるため、年間売上・利益ともに倍以上の差が出る可能性があります。
住宅宿泊事業（新法民泊）は年間180日までの営業制限があり、最大でも稼働率約50%と想定する必要があります。
同じ物件でも、旅館業で許可が取れれば、売上を倍増できる計算です。
一方で、許可取得のハードルが高い場合は、新法民泊でリスクを抑えて始めるのも一つの選択肢です。
長期運営を目指すなら、旅館業許可は大きな武器になります。
民泊収益シミュレーションとは？仕組みをわかりやすく解説
民泊の収益性を正確に把握するには、収入と費用を数式で捉えるのが基本です。
ここでは「売上」「費用」「利益」の3つの要素をもとに、収支の構造を解説します。
シミュレーションは始める前の必須作業。数字をもとに計画的に進めましょう。
売上＝宿泊単価 × 稼働率 × 日数＋清掃料
民泊の売上は「宿泊単価 × 稼働率 × 日数」に加えて「清掃料収入」で構成されます。
例えば、1泊15,000円、稼働率70%、月30日の場合、売上は約31万5,000円。
さらに1組あたり8,000円の清掃料×10組で8万円が加わり、合計約39万5,000円となります。
稼働率と単価が高まれば売上も伸びるため、どれくらいの需要があるかを見極めるのが重要です。
費用＝初期費＋運営費＋固定費＋変動費＋税金
民泊運営にかかる費用は、初期投資から毎月の光熱費・清掃費、さらには税金まで多岐にわたります。
費用は大きく、
- 初期費（物件取得・家具家電）
- 運営費（清掃・通信）
- 固定費（家賃・ローン）
- 変動費（光熱・消耗品）
- 税金（所得税・住民税）
の5つに分類できます。
費用項目を見落とすと利益が想定よりも減るため、漏れなく試算することが収支安定のカギになります。
利益＝売上−費用｜利益率と実質利回りの考え方
最終的な利益は「売上−費用」で決まり、年間ベースでの「利益率」や「利回り」が投資判断の基準になります。
例えば年間売上360万円、費用260万円なら、利益は100万円。利益率は約28%、初期費用300万円の場合、利回りは約33%になります。
利回りが10%以上あれば優秀と言われることもあり、これを基準にシミュレーションすれば投資判断の目安になります。
物件タイプ別に見る収益シミュレーションの違い
民泊物件にはマンション・戸建て・一棟貸し・古民家など様々なタイプがあり、それぞれ収益性が大きく異なります。
ここでは物件タイプごとに、収益モデルの特徴と注意点を比較して解説します。
マンションの1室民泊（都市型・狭小）
マンション1室の民泊は、低リスク・低コストで始めやすく、都市部では安定した稼働率が期待できます。
宿泊単価は1.2～1.5万円程度で、月商20～30万円が現実的。稼働率70%前後であれば、月7～12万円の利益が出ることもあります。
ただし、家賃や清掃費、プラットフォーム手数料が利益を圧迫しがちなので、費用管理がポイントです。狭小物件では2～3名向けの設定が現実的です。
戸建ての1棟貸し民泊（都市型・地方型）
戸建て1棟貸しは、1泊単価が高く設定でき、グループやファミリー向けに人気が高い民泊形態です。
都市部で旅館業許可があれば稼働率80%以上も可能で、年間900万円近い売上も期待できます。
地方型では稼働率は低めですが、1泊2.5〜3万円で年120日稼働すれば300万円超の売上が見込めます。
初期投資はかかりますが、広さやプライベート性が収益化の強みになります。
アパート・マンション一棟貸し（法人運営）
一棟貸しは複数室のスケールメリットがあり、うまく運用すれば年間500～800万円超の利益も可能です。
法人化によって人件費や経費の最適化ができ、複数物件の一元管理も進めやすくなります。
一方で、家賃・ローン・運営人員などの固定費が高く、空室リスクが利益を圧迫することも。
PMSなどの管理ツールを導入して効率化を図るのが成功の鍵です。
空き家・古民家の活用（農村民泊）
農村の空き家や古民家を使った民泊は、初期費用を抑えつつ独自性で集客できるスタイルです。
観光需要がある場所では、1泊2～3万円で年100～120日稼働できれば、年収300万円以上も可能です。
ただし需要が少ない地域では稼働率が低くなるため、農業体験や星空観察など体験価値を売りにした工夫が必要です。
低コストで始められる一方、集客と満足度向上が最大の課題になります。
立地別に見る収益性の傾向と注意点
立地は民泊の収益を大きく左右する最重要ポイントです。
都市部・観光地・地方農村といったエリアごとに、ターゲット層・稼働率・単価が異なるため、立地に合わせた戦略が求められます。
東京・大阪など都市部の収益モデル
都市部の民泊は稼働率が高く、ビジネス客や観光客によって安定した収益を見込めます。
例えば東京では稼働率70〜90%、1泊1.2～1.5万円で、月商30万円超も現実的です。
インバウンドやイベント需要にも強いですが、競合も多く、価格競争やクオリティ勝負になりやすい点がデメリット。
差別化やレビュー対策が収益を左右します。
軽井沢・沖縄など観光地の収益モデル
観光地では単価が高く設定できる反面、季節変動が大きいため繁忙期と閑散期のバランスがカギになります。
軽井沢や沖縄では1泊2〜3万円でも稼働が取れる時期があり、夏季や連休に集中した運営で効率よく収益を上げられます。
ただし冬季や平日の稼働確保は難しく、通年収支の安定にはマーケティングや地域連携が重要です。
農村・限界集落民泊の収益と課題
農村民泊は初期費用が安く済む一方、稼働率が低いため付加価値をどう生むかが成否を分けます。
都市圏から離れた集落では宿泊需要が限定されるため、単に泊まる場所ではなく「体験型宿泊」としての魅力づけが必須です。
たとえば農業体験・囲炉裏体験・星空観察などが好評。
年100〜150万円程度の収益を目安に、低コスト運営で利益を残すのが理想です。
運営期間別｜短期・中期・長期それぞれの収益モデル
民泊の収益性は「いつまで運営するか」によっても変わります。
期間に応じた戦略を立てることで、利益の最大化やリスク回避が可能です。
短期（月次）シミュレーションの組み方
1ヶ月単位のシミュレーションでは、現状の宿泊単価・稼働率をもとにざっくりと損益が見える化できます。
たとえば「1泊1.5万円 × 稼働率60% × 30日」で売上27万円、固定費と変動費を差し引き月8〜10万円の利益という計算です。
短期シミュレーションは初動の成否やテスト運営の判断に役立ち、改善点を見つける指標として重要です。
中期（半年〜1年）で見る繁閑差と損益分岐
半年〜1年の中期では、季節ごとの繁閑差やイベントシーズンの収益変動を加味して損益分岐点を見極めます。
たとえば「繁忙期：売上40万円、閑散期：売上20万円」と想定し、年間平均売上30万円、必要経費25万円で、月平均5万円の利益が見込めるかを検証します。
閑散期の対策や費用の平準化が損益分岐を超えるカギになります。
長期（3年以上）で見る投資回収・継続利益
長期シミュレーションでは、初期投資の回収とその後の利益継続性を見据える必要があります。
たとえば初期費用300万円で年100万円の利益が出るなら、投資回収は3年。
4年目以降は実質フル利益が手元に残ります。
将来的な修繕・更新費や周辺環境の変化も織り込んでおくと、長期での安定経営につながります。
民泊収益に影響する主な要素まとめ
民泊の収益性を高めるには、複数の要因を最適化する必要があります。
ここでは、特に影響が大きい4つの要素について解説します。
稼働率の目安と季節変動
稼働率は民泊収益の生命線であり、年間通しての平均稼働率が利益を左右します。
都市部では60〜80%、観光地では季節により30〜100%と大きく変動します。
稼働率が下がる月でも赤字にならない価格設定・コスト構造にしておくことが重要です。
イベント日程や連休を見据えて価格調整するのも効果的です。
宿泊単価と清掃料の設定方法
宿泊単価はエリア相場に応じて設定し、清掃料は収益補填の役割も担います。
周辺物件と比較し、1泊1.2〜2万円が相場ならやや高めの設定で差別化。
清掃料は固定で1回5,000〜8,000円が多く、頻繁な回転がある物件では清掃料が重要な収益源になります。
価格設定は稼働率や顧客満足と両立させるのがポイントです。
長期連泊 vs 短期滞在の違い
長期連泊は稼働率が安定しやすく、清掃コストが抑えられる一方、単価は低めになりやすい傾向があります。
短期滞在は1泊単価が高くなりますが、清掃やチェックイン対応の手間が増えます。
どちらを重視するかは物件特性や運営体制によって選ぶとよく、混在させてバランスを取る戦略も有効です。
レビュー・評価と収益の相関性
高評価レビューは稼働率と宿泊単価の両方に好影響を与える「信用資産」です。
平均評価4.7以上の物件は検索上位に表示されやすく、予約率が上がる傾向があります。
逆に評価が低いとクリック率も予約率も下がるため、清潔さ・対応の丁寧さ・写真とのギャップ解消などで高レビューを維持することが、長期収益に直結します。
民泊の費用内訳を徹底分解（固定費・変動費）
民泊の収益シミュレーションを正確に行うためには、費用項目を分類して把握することが大切です。
ここでは初期費用・固定費・変動費・その他に分けて、具体的な内訳を解説します。
初期費用：物件取得・リフォーム・家具家電
民泊の初期費用には、物件購入や内装工事、家具家電の設置などが含まれます。
例として、戸建て物件なら取得費1,500万円、リフォーム費300万円、家具家電100万円で合計1,900万円が必要になるケースも。
賃貸型でも敷金・礼金・内装費・家具家電で100〜300万円程度は見積もるべきです。
最初にかかる投資額が大きいため、回収期間の見積もりが重要です。
固定費：家賃・ローン・光熱費・通信費など
毎月必ず発生する固定費は、収益を圧迫しやすいため慎重な管理が必要です。
主な項目は「家賃またはローン返済」「電気・ガス・水道の基本料金」「インターネット通信費」。都市部では月額10〜20万円、地方では5〜10万円が目安です。
空室時にも発生するため、稼働率が低くても耐えられる固定費設計にしておくことがポイントです。
変動費：清掃費・管理代行費・OTA手数料
稼働状況に応じて増減する変動費も見落とせません。1泊ごとに発生する費用のため、利益率に直結します。
清掃費は1回5,000〜8,000円、管理代行費は売上の10〜30%、OTA（Airbnb等）の手数料は約15%が相場です。
例えば1泊売上15,000円でも、実質受け取りは10,000円以下になることもあるため、実収入ベースで収支を確認する必要があります。
その他：保険・備品・予備費・広告費
運営を安定させるためには、見落とされがちな「その他費用」も計画的に盛り込むことが重要です。
火災・施設賠償などの民泊保険（月数千円〜）、トイレットペーパーや洗剤などの消耗品、故障時の修繕費、予約サイトへの広告出稿費などが該当します。
年間10〜30万円の予備費を設定しておくと安心です。
民泊にかかる税金・法的コストの基礎知識
民泊には様々な税金や法的な制限・コストがかかります。
ここでは事業者が把握しておくべき代表的な負担項目を解説します。
固定資産税・所得税・住民税
民泊運営では「所得税・住民税」などの税金が発生し、物件を保有していれば「固定資産税」もかかります。
売上から必要経費を差し引いた金額が課税所得となり、個人の場合は最大45%の所得税が課されるケースもあります。
確定申告が必要になり、事前の税務知識や税理士との連携が求められます。
住宅宿泊事業（民泊新法）の年間180日制限
住宅宿泊事業（新法民泊）では、年間の営業日数が180日に制限されており、収益性に大きく影響します。
この制度では旅館業許可を持たない住宅で民泊運営する場合に適用されます。
年間売上が最大で半分に抑えられることを前提にシミュレーションが必要です。
副業的に運営したい人や、住宅街で静かに始めたい人向きです。
旅館業許可の取得条件と費用感
旅館業許可を取得すれば年間365日営業が可能になりますが、条件や取得費用には注意が必要です。
消防設備の設置や用途地域の制限、建築構造の確認などが求められ、改修費用が数十万〜数百万円かかるケースも。
代行業者への依頼費用を含めると、取得までに数ヶ月かかることもあるため、計画的に進める必要があります。
法人化した場合の税務とメリット
規模が大きくなれば、法人化によって節税・資金調達・社会的信用の向上など多くのメリットがあります。
法人の実効税率は約30%前後で、個人の最高税率より低く抑えられるケースも。
経費計上の幅も広がり、家族への役員報酬や車両費などを活用できます。
ただし設立費用や会計・労務の手間が増えるため、事業規模に応じて検討しましょう。
民泊収益シミュレーションのやり方・手順
民泊収益の予測は、手順に沿って進めることで精度が上がります。
ここでは5ステップで構造的に収支シミュレーションを組み立てる方法を紹介します。
Step1：ターゲット設定と物件条件の明確化
まずは「どんな人が泊まるか？」を考え、ターゲットに合った立地・広さ・設備条件を整理します。
たとえばビジネス客なら駅近・Wi-Fi完備、小規模。ファミリーなら駐車場付きの広めの戸建てが向いています。
ターゲットが明確でないと、その後の単価や稼働率も適切に見積もれません。
Step2：宿泊単価と稼働率の想定方法
次に市場データや競合をもとに、1泊の宿泊単価と想定稼働率を決めていきます。
AirbnbやAirDNAなどで周辺相場を確認し、「週末は高め」「閑散期は低め」など季節変動も考慮します。
現実的な稼働率で見積もるのがコツで、都市部なら60〜80%、地方なら30〜50%が基準です。
Step3：初期費用・運営費の積算
物件取得・改装・家具・ライセンス取得などの初期費用と、毎月の固定費・変動費を一覧で洗い出します。
たとえば初期費300万円、月額固定費12万円、変動費5万円とすれば、年間支出は約440万円。
ここが曖昧だと、収支シミュレーションが成立しません。漏れなく丁寧に積算することが重要です。
Step4：利益・利回りの計算と改善余地の確認
年間想定売上と支出が出そろったら、最終的な利益・利益率・初期投資に対する利回りを計算します。
たとえば売上480万円−支出440万円＝利益40万円、利回り13.3%となります。
利回り10%以上なら投資対象として魅力的とされます。
さらに、単価UP・コスト削減などの改善余地を探りましょう。
Step5：複数パターンで感度分析を行う
最後に、稼働率や単価が変化した場合の「もしもシナリオ」を作ってリスクを可視化します。
たとえば「稼働率60%→50%」「単価15,000円→13,000円」など、複数パターンで損益を再計算し、最悪ケースでも赤字にならないか確認します。
これにより現実的な判断ができ、運営開始後もブレに強い経営が可能になります。
無料＆有料の民泊収支シミュレーションツールまとめ
民泊の収益予測には、ツールを活用することで精度と効率が大きく向上します。
ここでは初心者でも使いやすい無料・有料ツールを紹介します。
AirDNA｜世界中のデータから収益予測
AirDNAは、世界中のAirbnbやVrboのデータを分析し、地域ごとの収益性を高精度でシミュレーションできる有料ツールです。
「Rentalizer」機能を使えば、住所を入力するだけで想定収益・稼働率・競合比較が可能。
特に海外の投資家や本格的な運用を目指す人におすすめです。
月額数千円から利用でき、情報量・信頼性はトップクラスです。
Airbtics｜日本語対応の予測ツール
Airbticsは、日本語対応＆地域特化型の民泊分析ツールで、初心者でも使いやすいのが特徴です。
エリアごとの宿泊単価・稼働率・推定収益などがビジュアルで表示され、投資判断の材料に最適。
東京・大阪・京都など主要都市に強く、将来的に旅館業・法人運営を見据える方に向いています。
無料試用も可能です。
Googleスプレッドシート（エクセル）のテンプレート活用
費用をかけたくない場合は、Googleスプレッドシートで収支テンプレートを作る方法も有効です。
民泊専門ブロガーや不動産投資家が無料で公開しているテンプレートを活用すれば、項目入力だけで自動計算できます。
自由にカスタマイズできる点が最大のメリットで、複数パターンの感度分析も可能です。
行政書士や代行業者の収支計算サービス
民泊専門の行政書士や運営代行会社は、シミュレーション代行サービスを提供している場合があります。
ヒアリングをもとに、エリア・物件に合わせた収支モデルをプロが作成してくれるため、初心者でも安心して判断できます。
許認可取得や事業計画書とセットで依頼することで、実務レベルの支援が受けられます。
成功事例に学ぶ収益UPのコツと施策
民泊で高い収益を出している運営者には、共通した工夫があります。
ここでは「レビュー改善」「単価UP」「コスト削減」「価格戦略」という4つの観点から、実際に効果があった施策を紹介します。
高評価レビューを集めてリピーターを増やす
収益UPに最も直結するのが「高評価レビューを増やすこと」です。
レビューが4.7以上の物件は検索上位に表示されやすく、予約率も上昇します。
成功事例では、チェックイン前後の丁寧なメッセージ対応、清潔な室内、写真とのギャップをなくす工夫が共通していました。
またリピーターには割引や特典を提示し、安定的な稼働率を生み出しています。
体験・装飾・サービスを充実させて単価を上げる
単価を上げる最も効果的な方法は「泊まる価値」を明確に高めることです。
成功した物件では、
- シアタールーム化
- 和モダンの内装
- 貸切サウナ
- 地元体験
などを導入し、1泊あたり3,000〜1万円の単価UPを実現しています。
特に差別化しづらいマンション型では、内装のこだわりが単価に直結します。
写真と説明文で魅力を正確に伝えることも重要です。
清掃を効率化し自主管理によってコストを下げる
利益率を高めるには「運営コストの最適化」が欠かせません。
成功事例では、
- 清掃動線の見直し
- 備品のまとめ買い
- チェックリスト導入による作業時間短縮
- 自主管理への部分移行
などで月3〜10万円のコスト削減を実現しています。
固定費が多い民泊では、小さな削減が年間利益に大きく影響します。
品質を落とさず効率化する仕組みづくりが鍵です。
価格戦略と販促施策を組み合わせて季節需要を取り込む
多くの成功物件に共通するのは「価格を季節ごとに戦略的に変動させている」点です。
繁忙期は通常より20〜50％高い価格設定にし、閑散期は早割・連泊割などの販促施策を活用して安定的な予約を確保しています。
また、イベント日程に合わせた短期的な値上げも効果的。
価格戦略と販促施策を組み合わせることで、年間売上を最大化できます。
失敗事例に学ぶ民泊運営の注意点
民泊は収益性の高いビジネスですが、計画を誤ると赤字や撤退のリスクもあります。
よくある失敗事例から、事前に注意すべきポイントを学びましょう。
需要のない場所で始めてしまった
立地の見誤りは民泊失敗の典型例です。
観光需要やビジネス需要がほとんどないエリアで始めてしまい、稼働率が上がらず赤字に。
AirDNAや現地調査で需要を見極めずに物件を決めたケースが多く、最低限「人が来る理由がある場所」であることを確認する必要があります。
家賃・固定費が高すぎて利益が出ない
家賃や管理費などの固定費が高すぎると、稼働率が好調でも利益が出ないケースがあります。
特に家賃が売上の50%を超えると、清掃費や手数料を加味して赤字になることも。
費用は必ず「最悪シナリオ」で試算し、空室時にも耐えられる範囲に抑えるのが鉄則です。
計画が甘く赤字経営に陥った
甘い想定で楽観的にシミュレーションを組み、結果的に現実とのギャップで赤字に陥るケースも少なくありません。
「稼働率80%が続く」「単価は上昇し続ける」といった過剰な前提が原因です。
シミュレーションは慎重に、複数の悪化シナリオを織り込んで備えることが重要です。
近隣トラブルや違法営業で撤退
住民トラブルや無許可営業が発覚し、短期間で撤退に追い込まれる事例もあります。
たとえば集合住宅で深夜の騒音クレームが発生したり、無許可で営業して行政指導を受けたりするケースです。
民泊新法や旅館業法などの遵守、そして近隣とのコミュニケーションが不可欠です。
よくある質問（Q&A）
ここでは、民泊収益シミュレーションに関して初心者が抱きやすい疑問に答えます。
Q. 民泊で本当に儲かるの？
しっかりとしたシミュレーションと戦略があれば、民泊は十分に利益が出るビジネスです。
特に都市部や観光地では、初期費用回収後は高いキャッシュフローを得ることも可能です。
ただし立地・物件・稼働率次第で結果は大きく変わるため、収益モデルをリアルに組むことがカギになります。
Q. 年間何日稼働できる？法律の制限は？
住宅宿泊事業（新法民泊）では、年間180日までしか営業できません。
旅館業許可を取得すれば365日運営可能になりますが、許可の要件は厳しめです。
自分の物件がどちらに適しているかを見極め、計画的に運用する必要があります。
Q. 物件は買うべき？借りるべき？
初期リスクを抑えたいなら「借りる（賃貸）」、長期投資と資産化を狙うなら「買う（購入）」が基本方針です。
賃貸型は初期費用が安く、撤退もしやすい一方で、家賃負担が重くなります。購入型は高収益が期待できますが、立地判断を誤ると負債リスクになります。
Q. シミュレーションの精度を上げるには？
収益シミュレーションの精度を高めるには、地域の市場データをベースに「稼働率・単価・費用」を現実的に見積もることが大切です。
AirDNAやAirbticsなどのツールを使って実績ベースの数字を参考にし、複数のシナリオで比較検討することで、現実に近い収支予測が可能になります。
まとめ｜民泊収益シミュレーションは「現実的な数字」が鍵
民泊収益を最大化するためには、「夢ではなく、現実に即した数字」でシミュレーションを組むことが最も重要です。
立地・稼働率・単価・コスト・法規制など、あらゆる要素を冷静に見極め、過度な期待を避けることが成功の近道です。
ツールや成功事例を参考にしながら、自分に合った収益モデルを構築していきましょう。
