住宅宿泊管理業者の費用は？自分で取得するのは大変？
住宅宿泊管理業者の費用をできるだけ抑えたいと考え、「自分でやる」という選択肢が気になっている人も多いのではないでしょうか。
実は、住宅宿泊管理業者は個人でも取得でき、初期費用もそれほど高くありません。
ただし、委託との違いや実際の負担を理解せずに始めると後悔するケースもあります。
この記事では、住宅宿泊管理業者を自分でやる場合の費用や注意点を、初心者にも分かりやすく解説します。
目次
結論：住宅宿泊管理業者は自分で取得すると初期費用約13万円、長期運営なら圧倒的に安い
結論から言うと、住宅宿泊管理業者は自分で取得した場合、初期費用はおおよそ13万円前後で済みます。
一方、管理業者に委託すると毎月数万円〜売上の20％前後のコストが発生します。
そのため、民泊を長期間・複数物件で運営する場合は、自分で取得した方がトータルコストを大きく抑えられる可能性があります。
ただし、費用だけで判断すると失敗するケースもあるため注意が必要です。
自分でやる場合の費用感
住宅宿泊管理業者を自分で取得する場合の初期費用は、登録免許税9万円、登録実務講習の受講料が約3〜4万円、公的書類の取得費用が数千円程度です。
行政書士に依頼せず自力で申請すれば、合計で約13万円ほどが目安になります。
登録後のランニングコストは非常に小さく、更新費用やシステム利用料を含めても月数千円〜数千円台に収まるのが一般的です。
委託と比べてどれくらい差が出るのか
管理業者に委託した場合、完全代行型では売上の15〜20％が相場です。
例えば月商50万円の物件であれば、管理費だけで毎月7万〜10万円ほどかかります。
一方、自分で管理業者登録をして運営すれば、この固定費はほぼゼロに近くなります。
半年〜1年運営するだけで、初期費用の13万円は十分回収でき、長期的には数十万円〜数百万円単位の差が生まれます。
ただし「誰でも得する」わけではない
自分で取得すれば必ず得かというと、そうではありません。
管理業者になると、24時間365日のトラブル対応責任や、近隣クレーム・行政対応をすべて自分で負うことになります。
物件が遠方にある場合は、駆けつけ体制の構築も必要です。
費用は安くなっても、時間・精神的負担・リスクが増えるため、「コスト削減だけ」を目的に選ぶのは危険だと言えます。
住宅宿泊管理業者とは？費用を考える前に知るべき前提知識
住宅宿泊管理業者の費用を正しく判断するには、まず「住宅宿泊管理業者とは何をする存在か」を理解することが重要です。
管理業者は単なる作業代行ではなく、民泊新法に基づきトラブル防止や法令遵守を担う責任主体です。
この前提を知らずに費用だけで比較すると、「思っていたより大変だった」という事態になりがちです。
住宅宿泊管理業者の役割と義務
住宅宿泊管理業者の役割は、民泊物件の適正な運営を確保することです。
具体的には、
- 宿泊者対応
- 近隣住民からの苦情対応
- 衛生管理
- 宿泊者名簿の作成・保管
- 行政への定期報告
などが義務付けられています。
トラブルが起きた際の一次対応責任も管理業者にあり、単なる「名義貸し」は認められていません。
管理業者が必須になるケース（家主不在・6室以上）
民泊新法では、一定条件に該当する場合、必ず住宅宿泊管理業者を置くことが義務です。
代表的なのが「家主不在型」と「6室以上」のケースです。
投資目的の民泊の多くは家主不在型に該当するため、実質的に管理業者の選定か、自分で取得するかの二択になります。
違反すると営業停止や罰則のリスクがあります。
「自分でやる」とは何を意味するのか
「自分でやる」とは、住宅宿泊管理業者として正式に登録し、自ら管理責任を負うことを意味します。
清掃や一部業務を外注することは可能ですが、管理業務のすべてを丸投げすることはできません。
つまり、自分が管理業者として行政・近隣・宿泊者に対して責任主体になる点が最大の違いです。
住宅宿泊管理業者を自分でやる場合の費用【初期費用】
住宅宿泊管理業者を自分でやる場合、初期費用は想像よりもシンプルです。
資格取得に高額な費用は不要で、主なコストは登録免許税と講習費用です。
ただし、専門家に依頼するかどうかで総額は大きく変わります。
ここでは初期費用の内訳を順番に解説します。
登録免許税（9万円）は必須コスト
住宅宿泊管理業者の登録時には、登録免許税として9万円を支払う必要があります。
これは全国一律で必須の費用で、申請時に収入印紙で納付します。
審査に通らなかった場合でも返金はされないため、申請前に要件確認をしっかり行うことが重要です。
登録実務講習の受講費用｜おおよそ3万5,000円〜4万円程度
資格や実務経験がない場合でも、登録実務講習を修了すれば要件を満たせます。
講習費用はおおよそ3万5,000円〜4万円程度が相場です。
講習はオンライン中心で、修了試験の難易度も低く、数日〜数週間で取得可能です。
現在では最大のハードルではありません。
公的書類の取得費用
申請時には、住民票、身分証明書、納税証明書など複数の公的書類が必要です。
これらの取得費用は合計しても3,000円〜5,000円程度に収まります。
費用負担は小さいですが、取得先が複数に分かれるため、準備には多少の手間がかかります。
行政書士に依頼した場合の追加費用
書類作成や要件確認を行政書士に依頼する場合、報酬は10万円〜15万円程度が相場です。
自力申請に比べて費用は増えますが、事務所要件や体制図の不備による差し戻しリスクを減らせます。
初めてで不安が強い人には有効な選択肢です。
自力申請と依頼時の費用比較
| 申請方法 | 初期費用の目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| 自力申請 | 約13万円 | 費用は最小だが手間と調査が必要 |
| 行政書士依頼 | 約23〜28万円 | 手間削減・失敗リスクを抑えられる |
費用を最優先するなら自力申請、確実性と時間を重視するなら専門家依頼がおすすめです。
住宅宿泊管理業者を自分でやる場合の費用【ランニングコスト】
結論として、住宅宿泊管理業者を自分でやる場合のランニングコストは非常に低く抑えられます。
初期費用と違い、毎月必ず発生する高額な固定費はほとんどありません。
ただし「完全にゼロ」ではなく、最低限維持しなければならない費用は存在します。
ここでは見落とされがちな維持コストを整理します。
5年ごとの更新費用
住宅宿泊管理業者の登録は5年ごとの更新制です。
更新時には手数料が必要で、電子申請の場合は約19,000円が目安となります。
月額換算すると数百円程度であり、コスト負担はほぼ無視できる水準です。
ただし更新を忘れると登録失効となるため、スケジュール管理は重要です。
宿泊者名簿・管理システム利用料
自主管理でも、宿泊者名簿の作成・保存は法令で義務付けられています。
そのため、多くの運営者は専用の管理システムやセルフチェックインツールを利用します。
費用相場は月額3,000円〜5,000円程度で、複数物件でも共通利用できるケースが多いです。
緊急駆けつけ体制の維持費
物件から離れている場合、緊急時に30〜60分以内で対応できる体制が必要です。
自分で対応できない場合は、警備会社や駆けつけ代行業者との契約が必要になります。
待機料は月数千円、出動時は別途費用が発生するケースが一般的です。
この部分が実務上の最大コストになりやすい点は注意が必要です。
通信費・事務コスト
管理業務専用の電話番号、インターネット回線、事務用品などの費用も発生します。
とはいえ、既存のスマホや回線を併用すれば、新たな負担は月数千円程度に収まります。
委託と比べると、コスト面での差は圧倒的に小さいと言えます。
住宅宿泊管理業者を委託した場合の費用相場
住宅宿泊管理業者に委託した場合の費用は、自分でやる場合と大きく異なります。
初期費用は抑えられる一方で、毎月継続的に高いランニングコストが発生します。
運営スタイルによって向き不向きがはっきり分かれるため、相場感の理解が重要です。
完全代行型（フルマネージメント）の費用相場
完全代行型は、宿泊者対応から清掃手配、トラブル対応まで全て任せる形式です。
費用相場は宿泊売上の15〜20％が一般的で、月商50万円なら7.5万〜10万円程度になります。
手間はほぼゼロになりますが、利益率は大きく下がる点がデメリットです。
固定報酬型と成果報酬型の違い
委託費用には「固定報酬型」と「成果報酬型」があります。
固定報酬型は月額5万〜10万円前後で、繁忙期ほど割安になります。
成果報酬型は売上連動のため、閑散期のリスクは低いものの、長期的には割高になりやすい傾向があります。
部分委託・名義提供型の費用と注意点
一部業務のみを委託する部分委託型は、月額1万〜3万円程度が相場です。
ただし、名義だけを借りて実態管理をしない形は違法と判断されるリスクがあります。
契約上・実務上、管理業者が適切に関与しているかを必ず確認する必要があります。
清掃費・初期費用などの見落としがちなコスト
委託費用とは別に、清掃費、消耗品費、初期セットアップ費用が発生することが一般的です。
清掃費は1回3,000円〜1万円以上かかるケースもあり、稼働率次第で大きな負担になります。
表面上の管理費だけで判断せず、総コストで比較することが重要です。
住宅宿泊管理業者を自分でやるメリット
結論として、自分で住宅宿泊管理業者になる最大のメリットは「利益率の向上」です。
委託費という固定的な支出をなくすことで、民泊運営の収益構造を大きく改善できます。
特に長期運営や複数物件を前提とする場合、その効果は非常に大きくなります。
管理費を大幅に削減できる
管理業者に委託すると、売上の15〜20％が毎月差し引かれます。
自分でやれば、このコストをほぼゼロに近づけることができます。
月商50万円の物件なら、年間で数十万円以上の差が生まれる計算です。
利益を最大化したい人にとって、非常に大きなメリットと言えます。
複数物件ほどコストメリットが大きい
自分で管理業者登録をしていれば、物件が増えても管理費は基本的に増えません。
委託の場合は物件数に比例して費用が膨らみますが、自主管理はスケールメリットが働きます。
そのため、2件・3件と増やすほど、1物件あたりの管理コストは下がっていきます。
運営の自由度が高い
自分で管理することで、価格調整や対応方針を柔軟に決められます。
外部業者のマニュアルに縛られず、物件や地域に合わせた運営が可能です。
ゲスト対応の質を高めたい人や、独自の運営スタイルを重視する人には向いています。
住宅宿泊管理業者を自分でやるデメリット・リスク
一方で、自分でやることには明確なデメリットとリスクも存在します。
費用だけを見て判断すると、後から大きな負担に気づくケースが少なくありません。
ここでは代表的な注意点を整理します。
24時間365日の責任が発生する
管理業者になると、時間帯や休日を問わず対応責任が発生します。
深夜の騒音トラブルや設備故障など、いつ連絡が来ても不思議ではありません。
本業やプライベートとの両立が難しくなる点は、大きなデメリットです。
クレーム・トラブル対応の負担
近隣住民からの苦情やゲストとのトラブルは、精神的な負担になりやすい部分です。
委託なら業者が対応してくれますが、自分でやる場合はすべて自分の問題になります。
対応を誤ると、行政指導や営業停止に発展するリスクもあります。
行政処分・違法リスク
管理業者は法令遵守の責任主体です。
再委託のルール違反や名義貸しと判断されると、行政処分や罰則を受ける可能性があります。
知識不足のまま運営するとリスクが高まるため、継続的な法令理解が不可欠です。
住宅宿泊管理業者を自分でやるのが向いている人・向いていない人
結論として、住宅宿泊管理業者を自分でやるか委託するかは「費用」よりも「ライフスタイル」と「事業規模」で判断すべきです。
向き・不向きを見誤ると、コスト削減どころか大きなストレスやトラブルにつながります。
ここでは判断基準を明確に整理します。
自分でやるのがおすすめな人
自分でやるのがおすすめなのは、民泊を中長期で運営する予定があり、物件数を増やす計画がある人です。
また、物件の近くに住んでいる、または駆けつけ体制を確保できる人も向いています。
多少の手間やトラブル対応を「事業の一部」と割り切れる人であれば、管理費削減の恩恵を最大限に受けられます。
委託した方がいい人
副業で民泊を行う人や、物件が遠方にある人は委託の方が現実的です。
24時間対応や近隣クレーム対応に時間を割けない場合、自主管理は大きな負担になります。
また、法令や行政対応に不安がある人も、無理に自分でやらず委託した方が安全です。
住宅宿泊管理業者を自分で取得する流れ
住宅宿泊管理業者の取得手続きは、順序立てて進めれば決して難しくありません。
事前準備を怠ると差し戻しの原因になるため、全体像を把握した上で進めることが重要です。
ここでは基本的な流れを簡潔に解説します。
取得までの全体スケジュール
まず要件確認を行い、資格がない場合は登録実務講習を受講します。
次に事務所要件の確認と必要書類の準備を進め、管轄の地方整備局へ申請します。
問題がなければ審査を経て登録通知が届き、管理業者として業務開始が可能になります。
必要書類一覧
主な必要書類は、登録申請書、誓約書、実務講習修了証または資格証明書、財産に関する調書です。
そのほか、納税証明書、身分証明書、事務所の使用権限を証明する書類、体制図などが求められます。
書類点数が多いため、チェックリスト化して準備するとスムーズです。
申請から登録完了までの期間
申請から登録完了までは、通常1〜2か月程度が目安です。
書類不備があるとさらに時間がかかるため、事前確認が重要になります。
急ぎで取得したい場合でも、即日登録はできないため、余裕を持ったスケジュールを組む必要があります。
住宅宿泊管理業者を自分でやる場合のよくある質問（FAQ）
住宅宿泊管理業者を自分でやることを検討している人からは、共通した疑問が多く寄せられます。
ここでは特に質問の多いポイントを、初心者にも分かりやすく解説します。
Q. 個人でも本当に取得できる？
はい、個人でも問題なく取得できます。
現在は登録実務講習を修了すれば、資格や実務経験がなくても要件を満たせます。
財務要件も、債務超過でなければクリアできるケースがほとんどです。
法人でなくても取得できる点は、大きな特徴です。
Q. 物件から遠くても自分で管理できる？
理論上は可能ですが、現実的にはハードルが高くなります。
緊急時に30〜60分以内で駆けつけられる体制が必要なため、再委託先の確保が必須です。
体制が曖昧だと登録や運営で問題になるため、遠隔地の場合は委託の方が安全です。
Q. 名義だけ借りるのは違法？
はい、名義だけを借りて実態管理をしない形は違法と判断される可能性があります。
住宅宿泊管理業者には実質的な管理義務があり、丸投げは禁止されています。
コスト削減目的でも、名義貸しは大きなリスクを伴うため避けるべきです。
Q. 管理業者を途中で委託に戻せる？
はい、可能です。
自分で管理業者として運営した後に、外部業者へ委託へ切り替えることもできます。
事前に管理契約の解約条件や引き継ぎ方法を確認しておくと、スムーズに移行できます。
まとめ｜住宅宿泊管理業者は「費用」だけでなく「覚悟」で選ぶべき
住宅宿泊管理業者を自分でやる場合、費用面だけを見ると非常に魅力的です。
初期費用は約13万円と安く、長期的には管理費を大幅に削減できます。
しかしその一方で、24時間対応や法的責任、精神的負担が発生します。
自主管理は「コスト削減策」ではなく「新たな事業」と捉え、自分の時間と覚悟に合う選択をすることが重要です。
