民泊M&A相場はいくら？価格目安・算定方法・許認可別の違いを徹底解説
民泊M&Aの相場は「いくらで売れるのか」「この価格は高いのか安いのか」が分かりづらく、初心者にとって最も悩みやすいポイントです。
この記事では、民泊M&Aの相場感や価格の決まり方や取引形態ごとの目安を、専門知識がなくても理解できるように解説します。
まずは結論となる相場の考え方から押さえていきましょう。
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目次
【結論】民泊M&A相場は「実質営業利益の3〜5年分」が目安
民泊M&Aの相場は、物件価格ではなく「どれくらいの期間で投資回収できるか」を基準に決まるのが一般的です。
結論から言うと、実質営業利益（EBITDA）の3〜5年分が、もっとも多く成立している相場レンジです。
これは「3〜5年で元が取れるなら投資として成立する」という、個人投資家・中小事業者の共通認識に基づいています。
相場の基本レンジ（3年・4年・5年回収）
民泊のM&Aでは、「何年で投資を回収できるか」が価格の目安になります。
たとえば、
- 3年で回収できるなら「割安」
- 4年なら「標準的」
- 5年なら「少し強気な価格」
と判断されます。
たとえば、年間の実質的な利益が100万円なら、相場の価格は300万〜500万円ほどになります。
最終的な価格は、この「回収年数」をもとに、立地・許認可・リスク要因なども考慮して決まります。
相場より高くなるケース・安くなるケース
相場より高くなるのは、旅館業許可を取得している物件や、高稼働・好立地で収益が安定しているケースです。
逆に、民泊新法（180日制限）物件や、管理規約・消防・廃棄物処理に不安がある場合は、相場より安くなります。
「利益は出ているがリスクが高い」案件は、回収年数を短く見積もられる傾向があります。
民泊M&Aの相場早見表｜価格帯を一発で把握
民泊M&Aの相場は、取引形態によって大きく異なります。
ここでは「事業譲渡（賃貸）」と「不動産込み（所有）」に分けて、よくある価格帯を整理します。
自分が検討している案件が、どのゾーンに当てはまるかを確認しましょう。
事業譲渡（賃貸）の相場：50万〜500万円
もっとも多いのが、賃貸物件を使った民泊の事業譲渡です。
相場は50万〜500万円程度で、主に家具家電や営業実績、運営ノウハウが評価対象になります。
小規模・副業向けの案件が多く、民泊新法物件やワンルーム案件が中心です。
高収益・複数室の相場：500万〜3,000万円
複数室をまとめて譲渡するケースや、安定して高利益が出ている案件は価格帯が一気に上がります。
年間利益×3〜5年をベースに、運営体制やレビュー評価が加味されます。
事業投資として検討する層が多く、買い手の審査もシビアになります。
不動産込み（所有）の相場：3,000万円〜
土地・建物を含めて売買する不動産M&Aの場合、相場は3,000万円以上が一般的です。
この場合は民泊事業の利益だけでなく、不動産価値や利回りも評価に含まれます。
「事業＋不動産」の視点で判断する必要があり、純粋な事業譲渡とは考え方が異なります。
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民泊M&Aの価格はどう決まる？相場の決定ロジック
民泊M&Aの価格は「なんとなく」決まるわけではなく、明確なロジックに基づいて算定されます。
ここでは、実務でよく使われる3つの考え方を初心者向けに解説します。
投資回収期間（年買法）で考える
民泊M&Aで最も一般的に使われているのが、投資回収期間（年買法）です。
年間の実質営業利益に対して、何年分で価格が設定されているかを見る方法になります。
相場としては3〜5年回収が中心で、2~3年なら割安、4年が標準、5年はやや強気という位置づけです。
EBITDAベースでの考え方
より正確に事業価値を見る場合は、EBITDAベースで利益を捉えます。
会計上の営業利益ではなく、実際に事業が生み出すキャッシュに近い数字を見るのが目的です。
オーナー報酬や一時的な経費を調整し、本来の収益力を基準に相場を判断します。
家具・設備・営業権（レビュー・アカウント）の評価
民泊M&Aでは、目に見える利益以外の資産も価格に影響します。
家具家電や消防設備などの設備に加え、レビューが蓄積された運営アカウントも重要な評価対象です。
特に高評価レビューは集客力そのものとして評価され、営業権の一部として価格に反映されます。
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【重要】許認可別でここまで違う民泊M&A相場
民泊M&Aの相場を大きく左右するのが「どの法律で運営しているか」です。
結論として、許認可の種類によって収益上限と事業継続性がまったく異なります。
同じ利益でも、許認可次第で評価額が大きく変わる点は必ず押さえておきましょう。
民泊新法（180日制限）の相場と評価の限界
民泊新法物件は、年間180日までしか営業できない点が最大の制約です。
このため、どれだけ頑張っても収益に上限があるため、M&Aの価格も低くなりやすい傾向があります。
さらに、届出をそのまま引き継ぐことができず、買ったあとに営業が続けられないリスクがあることも、評価が下がるポイントです。
旅館業許可（簡易宿所）の相場が高い理由
旅館業許可を取得している民泊は、365日営業できる点が最大の強みです。
このため、収益をもっと伸ばせる可能性があり、許可もそのまま引き継げるので、M&Aの相場も高くなる傾向があります。
許可取得の難易度が高い分、「許可そのもの」がプレミアムとして価格に反映されます。
特区民泊の相場と大阪エリアの特徴
特区民泊は、限られた地域で365日営業できる特別な制度です。
旅館業と同じくらいの収益が見込める一方で、建物の用途に関するルールが比較的ゆるいのが魅力です。
とくに大阪エリアでは需要が高く、民泊M&Aでも安定した人気があります。
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相場より高値掴みしないためのチェックポイント
民泊M&Aでよくある失敗は、「相場通りだと思って買ったのに、実は割高だった」というケースです。
ここでは、初心者の方でもしっかり確認しておきたい大事なポイントをまとめました。
利益は本物か？（隠れコストの有無）
まず確認すべきポイントは、「提示されている利益が本当に正しいかどうか」です。
見た目の数字は黒字でも、実際には利益が出ていないこともあります。
たとえば、以下のようなコストが計算に入っていない場合は注意しましょう。
- 清掃費が実際より少なく見積もられている
- 事業用ゴミの処理費が含まれていない
- 突然の修繕費が想定されていない
こうした抜け漏れがあると、実際の利益は大きく下がります。
「もし自分がこの物件を運営したらどうなるか？」という目線で、もう一度利益を計算し直すことが大切です。
消防・廃棄物・管理規約の見落とし
民泊M&Aでは、法律や管理規約の見落としが大きなトラブルにつながることがあります。
たとえば、
- 消防設備の追加工事が必要になる
- ゴミの処理契約が整っていない
こういった場合、あとから予想外の費用がかかることになります。
「今は大丈夫」ではなく、「これからも問題なく営業を続けられるか？」という視点で、しっかり確認することが大切です。
「安すぎる案件」に潜む典型的なリスク
相場よりずっと安い民泊案件には、必ず何かしらの理由があります。
たとえば、
- 赤字で撤退したいだけの売却
- 違法またはグレーな運営
- 契約に制限があって自由に使えない など
「安いからお得」と思って飛びつくと、あとから追加の費用がかかったり、営業できなくなったりして、結果的に高くつくこともあります。
なぜ安いのか、その理由をしっかり確認することがとても大切です。
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よくある質問｜民泊M&A相場のQ&A
民泊M&Aの相場については、初心者ほど同じ疑問を持ちやすいものです。
ここでは、実際によく聞かれる質問をピックアップして、シンプルに回答します。
民泊M&Aは何年で回収できれば適正？
結論として、3〜5年で投資回収できる価格が一般的な相場です。
3年回収は割安、4年は標準、5年はやや強気と考えられています。
許認可や立地条件によって、どこまで許容できるかを判断します。
100万円以下の案件は買っても大丈夫？
100万円以下の案件は、必ずしも危険とは限りません。
家具や設備の譲渡が目的の撤退案件であれば、検討価値はあります。
ただし、違法運営や規約違反が原因の場合はリスクが高いため、慎重な確認が必要です。
民泊新法の案件は引き継げる？
民泊新法の届出は原則として引き継げません。
そのため、売り手は一度廃業し、買い手があらためて新しく届出を出す必要があります。
この手続きの間は営業ができなかったり、ルール（条例や管理規約）が変わって営業できなくなるリスクもあるので注意が必要です。
相場より高く売るには何を整えるべき？
相場より高く売るには、「しっかり利益が出ていること」と「リスクが少ないこと」が大切です。
ポイントはこの3つです。
- 数字をわかりやすく見せること
- 法律を守っていること
- 安心できる運営体制があること
買い手の不安を少なくできれば、そのぶん価格交渉も有利になります。
まとめ｜民泊M&A相場は「許可の種類」と「利益の質」で決まる
民泊のM&Aは、単純な売上や物件の値段だけでは相場は決まりません。
大事なのは、「どの許可で営業していて、どれくらい安定した利益が出ているか」です。
これが価格を決める本当のポイントになります。
相場を正しく知り、リスクをしっかり見極めることが、M&Aで失敗しないためには重要です。
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