民泊経営で失敗する9つの主な原因とは？失敗事例も合わせて紹介
民泊経営は、比較的少ない資金から始められ、インバウンド需要の高まりを背景に注目を集めています。
しかし、安易に参入してしまうと、思わぬ落とし穴にはまり失敗するケースも少なくありません。
法律や規制、立地選び、資金計画、集客方法など、経営の成否を分ける要因は多岐にわたります。
この記事では、民泊経営で失敗しやすい9つの主な原因をわかりやすく解説し、実際の失敗事例も紹介します。
これから民泊を始めたい方はもちろん、すでに運営している方も、経営改善や失敗回避のヒントとしてぜひ参考にしてください。
目次
民泊経営で失敗する9つの主な原因
ここでは、民泊経営でよくある9つの失敗原因を簡潔にまとめます。
事前に理解しておくことで、リスクを減らし安定した運営につなげられます。
- 初期コストをかけすぎて資金計画を怠る
- 家賃や物件価格が高すぎる物件を選ぶ
- 立地条件の悪い物件を選ぶ
- 不適切な料金を設定する
- ターゲット層を意識せずに運営する
- 運営代行費用を無駄遣いする
- マーケティングや集客戦略を欠く
- 民泊以外での活用を行わない
- 物件やサービスにオリジナリティを持たせない
それぞれ詳しく解説していきます。
初期コストをかけすぎて資金計画を怠る
民泊経営は物件取得やリノベーション、家具・家電、消防設備など多くの初期費用が必要です。
しかし、必要以上に豪華な設備や高額なインテリアを揃えると、投資回収に時間がかかり、資金繰りが厳しくなります。
開業前には収支シミュレーションを行い、最小限の投資で最大の効果を出せる計画を立てることが重要です。
資金計画を怠ると、開業直後から赤字経営に陥るリスクが高まります。
家賃や物件価格が高すぎる物件を選ぶ
家賃や物件価格が高すぎると、固定費が収益を圧迫します。
特に賃貸物件で民泊を行う場合、民泊可能な物件は数が限られ、相場より高額になるケースも多いです。
物件選定時には、地域相場と想定稼働率を基に家賃負担率を計算し、利益が確保できるかを確認しましょう。
持ち家や空き家を活用できれば固定費を抑えられ、経営の安定性も高まります。
立地条件の悪い物件を選ぶ
立地条件の悪い物件は、民泊の集客力を大きく下げます。
駅から遠い、観光地から離れている、周辺に飲食店やコンビニがないといった場所は、宿泊客に敬遠されがちです。
都市部では交通アクセスや観光スポットへの近さ、地方では景観や自然環境の魅力が集客の鍵になります。
物件を選ぶ際は、価格だけでなく、立地の利便性や集客ポテンシャルもしっかり考慮しましょう。
不適切な料金を設定する
料金が高すぎると予約が入らず、安すぎると利益が残らないため、料金設定は非常に重要です。
競合物件の料金を調査し、自身の設備やサービス水準に見合った価格を設定しましょう。
また、繁忙期と閑散期で料金を変えるダイナミックプライシングも有効です。
適正価格を維持することで稼働率と収益のバランスを取り、安定した経営につなげられます。
ターゲット層を意識せずに運営する
誰に宿泊してもらいたいのかを明確にしないと、サービスや集客方法が的外れになります。
訪日外国人、ビジネス利用、ファミリー層など、ターゲットによって求められる設備や体験は異なります。
例えば、外国人向けなら多言語案内や日本文化体験、ファミリー向けなら安全性や子供用アメニティの充実が必要です。
ターゲットを意識した運営が集客の鍵です。
運営代行費用を無駄遣いする
民泊の運営代行は便利ですが、完全委託だと費用が高額になり、利益を圧迫します。
代行会社を選ぶ際は、業務範囲や料金体系を比較し、必要な部分だけ依頼する部分委託も検討しましょう。
自分で対応できる業務（予約管理、簡単な清掃など）は自主管理にすることでコストを削減できます。
費用対効果を見極めた代行活用が重要です。
マーケティングや集客戦略を欠く
ポータルサイトへの掲載だけでは、競合が多く埋もれてしまう可能性があります。
写真や説明文を工夫し、物件の魅力を最大限伝えることが必要です。
また、SNSや口コミを活用して認知度を高めることも効果的です。
定期的に情報を発信し、リピーターを獲得する施策を行うことで、安定した予約獲得につながります。
民泊以外での活用を行わない
民泊新法では年間180日までの営業制限があります。
残りの日数を活用しないと収益機会を逃すことになります。
空いている期間は、イベントスペース、コワーキングスペース、料理教室などに貸し出すことで追加収益を得られます。
柔軟な活用方法を検討することで、収益の安定化と物件価値の向上が可能です。
物件やサービスにオリジナリティを持たせない
競合物件と似たような内装やサービスでは、宿泊者に選ばれにくくなります。
地域の文化や特色を取り入れた内装、地元食材を使った料理、特別な体験プランなど、独自性を打ち出すことが重要です。
オリジナリティがあることで口コミやSNSで拡散されやすくなり、集客力の向上にもつながります。
民泊経営が失敗しやすい背景と現状
インバウンド需要の高まりと競争激化
円安や観光需要の回復により、訪日外国人観光客が増加しています。
その一方で、民泊市場への新規参入も急増し、宿泊施設の数は年々増え続けています。
結果として、立地や価格、サービス面での競争が激化し、差別化が難しくなっています。
特に都市部ではホテルや旅館との競合も強く、単に物件を用意するだけでは予約が埋まらない状況です。
今後は、明確なコンセプトと独自の強みがなければ生き残りが難しくなるでしょう。
民泊新法による規制と自治体ごとの条例
2018年に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）により、民泊の年間営業日数は180日以内と定められました。
さらに、一部自治体では独自条例で営業期間や時間帯が制限され、実質的な稼働日数が大きく減る地域もあります。
例えば、東京都港区では学校休暇期間を避けた特定期間しか営業できません。
こうした規制は地域によって異なるため、開業前に詳細な調査が必要です。
違反すると罰金や営業停止のリスクもあるため、法令遵守が経営の基盤となります。
初心者参入の増加による市場変化
民泊は少ない資金で始められるため、副業感覚で挑戦する初心者が増えています。
しかし、法律や集客方法、運営の手間を十分に理解せずに始めると、すぐに経営が行き詰まることがあります。
特に、物件の選び方や料金設定、集客方法を安易に決めてしまうと、競争の激しい市場で目立たず、予約が入らなくなります。
初心者の参入は市場を活性化させますが、その一方で稼働率の低下や価格競争の激化を招き、ベテランオーナーにとっても経営が難しくなる原因となっています。
失敗する民泊オーナーに共通する特徴
ここでは、失敗する民泊オーナーに共通する特徴をご紹介します。
短期的利益を追求している
短期的な利益を優先すると、結果的に中長期での経営悪化につながります。
短期間で大きく稼ごうとすれば、料金を高めに設定したり、設備やサービスの質を落としてコスト削減に走ったりしがちです。
その結果、ゲストの満足度が下がり、リピートや口コミによる集客が難しくなります。
民泊経営で成功するには、安定した稼働率を維持しながら、時間をかけて収益を積み上げていくことが欠かせません。
運営や法規制に関する知識を欠いている
運営や法規制の知識不足は、民泊経営に大きなリスクをもたらします。
民泊には住宅宿泊事業法（民泊新法）や旅館業法などの規制があり、理解が不十分だと許可申請の不備や条例違反で営業停止や罰金を受ける恐れがあります。
さらに、予約管理、清掃、クレーム対応など、運営には幅広いスキルが必要です。
知識が足りないままでは、トラブル対応が遅れたりサービスの質が下がったりし、結果的に顧客離れを招きます。
市場や需要の変化に対応できていない
観光需要は、社会情勢や経済状況、季節によって大きく変わります。
例えば、円高や感染症の流行で訪日客が減ることもあります。
こうした変化にうまく対応できないと、稼働率が急に下がり、経営が苦しくなります。
成功しているオーナーは、需要に合わせて料金やサービスを見直し、ターゲット層を広げるなど工夫しています。
変化に応じて柔軟に動けることは、民泊経営にとってまさに生命線です。
資金管理やコスト意識が甘くなっている
資金管理やコスト意識の甘さは、民泊経営を不安定にします。
コスト感覚が低いと、不要な設備投資や過剰な運営代行依頼で利益が削られます。
さらに、収益を楽観的に見積もると運転資金が不足しやすくなります。
安定経営には、収支を定期的に見直し、固定費と変動費を把握して適切にコントロールすることが欠かせません。
資金繰りが滞れば、たとえ予約が入っていても経営を続けられなくなります。
実際にあった民泊経営の失敗事例
ここからは、実際にあった民泊経営の失敗事例をご紹介します。
旅館業許可を得られず開業できなかったケース
旅館業許可を取れず、開業できないケースがあります。
民泊を通年営業するには、旅館業法の簡易宿泊営業許可などが必要ですが、申請には消防設備や間取りなどの基準を満たさなければなりません。
図面や書類の不備で許可が下りないこともあります。中には、改装を終えた後に要件不足が発覚し、多額の投資が無駄になった例もあります。
許可取得は開業前の最重要ステップです。条件は事前に確認し、必要であれば専門家に相談することが欠かせません。
用途地域の制限で営業不可となったケース
都市計画法に基づく用途地域によっては、宿泊施設の営業が禁止されている場合があります。
特に「第一種低層住居専用地域」などでは旅館業が認められず、民泊新法でも営業制限が設けられることがあります。
物件を購入または賃貸契約した後に制限が判明し、開業できなかった事例も珍しくありません。
事前に自治体や専門家を通じて地域規制を調査することが重要です。
季節要因で稼働率が低下したケース
観光需要は季節によって大きく変動します。
例えば、北海道では冬季の暖房費が増加し、沖縄では冬場の観光需要が低迷します。
このような季節の要因により稼働率が大幅に下がり、収益が減少した事例があります。
開業前に年間の需要予測を行い、閑散期でも利用されるプランや他用途での活用策を用意しておくことが、経営安定の鍵となります。
競合との差別化に失敗したケース
周辺に同様の物件が多い場合、立地や価格だけでなく、サービスや体験の面で差別化する必要があります。
しかし、内装やサービス内容が競合とほぼ同じだったために、予約が入らなかった事例があります。
差別化には、地域文化を体験できるプログラムや独自のデザイン、特定層に特化したサービスなどが有効です。
独自性がなければ、価格競争に巻き込まれやすくなります。
民泊経営で失敗を回避するためのポイント
民泊経営で失敗を回避するためのポイントは以下の通りです。
- 専門家に相談して許可取得の準備を万全にする
- 立地戦略を立てて競合を分析する
- 現実的な収益シミュレーションを行う
- 効率的にコストを管理して運営代行を適切に活用する
- マーケティングを強化してSNSで集客する
- ターゲットの不安を解消する付加価値サービスを提供する
それぞれのポイントについて深ぼっていきます。
専門家に相談して許可取得の準備を万全にする
民泊の許可取得は、専門家に相談して準備を万全にすることが重要です。
民泊新法や旅館業法などの法令が関わり、申請には多くの書類や条件が求められます。
特に消防設備や間取りの基準を満たさないと申請は通らず、自己判断で進めると開業が遅れる恐れがあります。
専門家に依頼すれば、事前調査から申請書類の作成、自治体とのやり取りまでスムーズに進められ、許可取得の失敗リスクを大幅に減らせます。
立地戦略を立てて競合を分析する
立地戦略と競合分析は、民泊経営の成否を左右する重要な要素です。
観光地や主要駅へのアクセスの良さはもちろん、周辺にある宿泊施設の状況も把握する必要があります。
競合の料金、サービス内容、稼働率などを調べれば、自分の物件の強みや差別化ポイントが明確になります。
戦略的に立地を選び、競合を分析することが、集客力の高い民泊運営の土台となります。
現実的な収益シミュレーションを行う
現実的な収益シミュレーションは、民泊経営の安定に欠かせません。
稼働率や料金設定次第で収益は大きく変動しますが、理想的な数字だけで計算すると、需要減やコスト増で赤字になる恐れがあります。
閑散期の稼働率、光熱費の変動、修繕費なども考慮し、複数のシナリオで試算することが重要です。
こうした現実的な計画を立てることで、経営の安定性がぐっと高まります。
効率的にコストを管理して運営代行を適切に活用する
運営代行は便利ですが、完全委託だと費用が高額になり利益を圧迫します。
自分で対応できる業務（予約対応や簡単な清掃など）は自主管理し、手間や専門知識が必要な部分だけ委託するのがおすすめです。
契約前には業務範囲と料金をしっかり比較し、費用対効果の高い運営体制を構築しましょう。
マーケティングを強化してSNSで集客する
マーケティングを強化し、SNSを活用して集客することが重要です。
掲載サイトに登録するだけでは、競合に埋もれてしまいます。
魅力的な写真や分かりやすい説明文を用意し、SNSや口コミサイトで積極的に情報発信しましょう。
InstagramやFacebookで地域の魅力と物件をセットで紹介すれば、潜在的なゲストにもアプローチできます。
継続的な発信は、予約数の安定化につながります。
ターゲットの不安を解消する付加価値サービスを提供する
ターゲットの不安を解消する付加価値サービスは、満足度とリピート率を高め、競合との差別化にもつながります。
外国人向けなら多言語対応や観光ガイドの提供、ファミリー層向けなら子供用アメニティや安全対策の充実が効果的です。
ゲストが感じやすい不安を事前に取り除くことで、より安心して滞在してもらえます。
民泊経営を成功させるための実践的ノウハウ
ここからは、民泊経営を成功させるための実践的ノウハウをご紹介します。
その土地ならではの価値を高める
地域の文化や特色を活かした体験やサービスは、ゲストにとって忘れられない魅力となります。
例えば、地元の食材を使った料理体験や伝統工芸のワークショップなど、その土地でしか味わえない価値を提供しましょう。
観光スポット情報や季節ごとのイベントも組み合わせると、滞在の満足度が向上し、口コミやリピートにつながります。
口コミを活用してブランディングする
口コミは民泊の信頼性と集客力を高める重要な要素です。
宿泊後のフォローアップメールや割引クーポンを活用して、レビュー投稿を促すと効果的です。
また、良い口コミはSNSや予約サイトで積極的に紹介し、ブランドイメージを強化しましょう。
ネガティブな口コミにも真摯に対応することで、誠実な運営姿勢が伝わります。
ゲストの声を反映して改善する
アンケートやレビューから得られるゲストの意見は、運営改善の宝庫です。
小さな不満でも早期に改善すれば、ゲスト満足度が大幅に向上します。
例えば、寝具の快適性や清掃頻度、アメニティの種類など、細かいポイントを見直すことが重要です。
ゲストの声を反映することで、サービス品質が向上し、自然と高評価レビューが増えていきます。
民泊以外でも収益を上げる
民泊新法では年間営業日数に制限があるため、空室期間を活用した追加収益化が有効です。
例えば、イベントスペースやコワーキングスペースとして貸し出す、長期滞在型のウィークリーマンションとして利用するなどの方法があります。
用途を多様化することで、稼働率を補い、年間収益の安定化を図ることが可能です。
民泊経営を始める前に知っておくべき重要事項
ここでは、民泊経営を始める前に知っておくべき重要事項を紹介します。
具体的には以下のような事項を事前に知っておくべきです。
それぞれ詳しく解説していきます。
許可申請と法律の基礎知識
民泊を運営するには、住宅宿泊事業法（民泊新法）や旅館業法などの法令を理解し、適切な許可申請を行う必要があります。
地域によっては独自の条例や営業日数制限があるため、事前に自治体へ確認しましょう。
消防設備や衛生基準などの要件も満たさなければなりません。
法律を理解せずに始めると、営業停止や罰金などのリスクが高まります。
初期投資とランニングコストの把握
民泊経営には、物件取得やリフォーム、家具・家電、消防設備などの初期費用がかかります。
加えて、清掃費や消耗品、光熱費、サイト掲載料といったランニングコストも必要です。
これらの費用を正確に把握し、資金計画を立てることが安定経営の第一歩となります。
特に開業初期は利益が出にくいため、十分な運転資金を確保しておくことが成功の鍵です。
初期費用やランキングコストの詳細は「民泊を始める際の初期費用はいくらくらい？【リアルな金額を公開】」の記事で詳しく紹介しています。
収益モデルの設計
民泊の収益は、稼働率と料金設定で大きく変わります。
ターゲットや立地に合わせた価格戦略を立て、繁忙期・閑散期で柔軟に料金を調整しましょう。
また、年間営業日数の制限も踏まえ、イベント貸しや長期滞在など民泊以外の活用も組み込むことで、収益を安定させやすくなります。
成功事例から学ぶポイント
成功している民泊オーナーは、差別化戦略と顧客満足度の向上に力を入れています。
例えば、地域文化体験の提供、独自のデザインや内装、柔軟な価格設定などが高評価につながっています。
成功事例を分析することで、自分の物件にも応用できるヒントが得られます。
開業前に複数の事例を調べ、成功の要素を経営計画に反映しましょう。
失敗を防ぐためのチェックリスト
失敗を防ぐためのチェックリストは以下の通りです。
それぞれ詳しく見ていきます。
資金計画を最終確認する
開業前には、初期投資・ランニングコスト・運転資金を含めた資金計画を細かく確認しましょう。
想定稼働率や料金設定が現実的か、閑散期でも資金が回るかを複数パターンでシミュレーションすることが重要です。
資金計画を見直すことで、急な出費や予想外の売上減少にも対応しやすくなります。
競合と市場動向を定期的に分析する
民泊市場は競争が激しく、需要も季節や経済状況によって変化します。
競合の料金、稼働率、サービス内容を定期的にチェックし、自分の物件との差別化ポイントを見直しましょう。
また、観光トレンドやインバウンド需要の変化も追いかけることで、集客戦略の修正や新サービス導入のタイミングを逃さずに済みます。
リスクを管理して非常時に対応する
自然災害、感染症流行、急な規制変更など、民泊経営には多くのリスクがあります。
非常時の対応マニュアルを事前に作成し、キャンセルポリシーやゲストへの連絡体制を明確にしておきましょう。
また、保険の活用や複数の収益源を持つことで、万一の収入減少にも備えられます。
まとめ
民泊経営は魅力的ですが、成功には準備と改善が欠かせません。
初期費用や立地、料金設定、宣伝方法などの失敗要因を事前に把握し、対策することでリスクを減らせます。
さらに、他人の失敗事例から学び、自分の経営に活かす姿勢も大切です。
法律を守り、顧客満足度を高めることで、長く愛される宿を作れます。
その結果、安定した収益とリピーターを確保し、持続的な成功につながります。
