民泊物件の投げ売りが急増中！売却理由・価格相場・買い方まで徹底解説

近ごろ、民泊市場では「物件の投げ売り」が注目されています。

需要の減少や法規制の変更、さらに運営コストの上昇が重なり、通常より安い価格で売られるケースが増えているのです。

一方で、これはこれから民泊を始めたい人にとっては、割安で物件を手に入れるチャンスとも言えます。

この記事では、民泊物件が投げ売りされる理由、実際の価格相場、そして後悔しない賢い購入方法までをわかりやすく解説します。

なお、民泊のM&Aに興味のある方は「民泊オーナーチェンジとは？購入・売却・手続き・注意点まで徹底解説」の記事をご覧ください。

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監修者：井上 咲
保有資格：宅地建物取引士
ビルオーナー業として契約業務や商業ビルの買収・管理を経験。現在は専業ライターとして、不動産の専門知識を活かし複数の不動産メディアで執筆・監修を担当。

そもそも民泊物件の投げ売りとは

そもそも「民泊物件の投げ売り」とは、本来の市場価格よりも安い価格で、民泊用の不動産が売りに出されている状態を指します。

民泊ビジネスの運営がうまくいかず、ローン返済や維持費の負担に耐えられなくなったオーナーが、損を覚悟で物件を手放すケースが増えています。

売却スピードを優先するため、相場より数百万円〜数千万円安い価格での売り出しがされることも珍しくありません。

民泊物件が投げ売りされる主な理由6選

ここでは、民泊物件が売り急がれてしまう主な理由を6つに分けて解説します。

それぞれ詳しく解説します。

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規制強化で営業日数が制限され、コストが増加したから

営業制限と法令対応コストの増加により、民泊の採算が合わなくなったケースが多発しています。

2018年施行の民泊新法では、営業可能日数が年間180日に制限され、稼働率を高く保っても売上上限が決まってしまいました。

さらに、消防・建築法規への対応も必須となり、防災設備の追加や構造変更などにコストがかかるため、運営の負担が重くなっています。

民泊バブル崩壊と供給過多で競争が激化したから

民泊ブーム時に物件が急増した結果、供給過多となり競争が過熱。

稼働率の低下や価格競争によって、想定通りの利益が出ない物件が増えました。

特に駅から遠い、周辺に観光資源が少ないといった立地の物件は苦戦しがちで、収益悪化により売却を検討せざるを得ない状況に。

民泊市場は「儲かる前提」の時代から、淘汰のフェーズへと移行しています。

宿泊単価が下落し、利益が出にくくなったから

宿泊料金の下落により、必要経費を差し引いた後の利益がほとんど残らない物件が増えています。

物件数が増えることで価格競争が起こり、1泊あたりの料金は以前より2〜3割低下したケースも。

清掃費や管理手数料などの固定コストは変わらないため、単価が下がるほど利益率は圧迫されます。

単価とコストのバランスが取れない物件は、手放すしか選択肢がなくなっているのです。

資金繰りが悪化し、ローン返済が困難になったから

毎月のローン返済に耐えられず、民泊物件を売却せざるを得ないオーナーも多く存在します。

購入時に借入した投資用ローンの返済を、宿泊収入でカバーできない状況が続くと、すぐに資金繰りは逼迫。

収益がゼロでも、ローン・固定資産税・運営費は出ていくため、赤字が拡大してしまいます。

その結果、採算が合わない物件は「現金化のための早期売却」が選ばれやすくなっています。

コロナや円安の影響でインバウンド需要が減少したから

コロナ禍による入国制限と、その後の円安や国際情勢不安が、訪日外国人観光客の回復を鈍らせています。

民泊はインバウンド需要に依存するビジネスモデルであったため、その需要が減少すると直撃を受けます。

インバウンドが戻りきらない中、長期的な収益見込みが立たないと判断したオーナーが、損切り覚悟で物件を投げ売りするケースが急増しました。

近隣トラブルや管理組合の反対で継続が難しくなったから

民泊による騒音、ゴミ出し問題、不特定多数の出入りなどが原因で、周辺住民やマンションの管理組合とトラブルになることも多くあります。

分譲マンションでは民泊禁止の規約が追加される事例もあり、営業継続が困難になるケースも。

営業は可能でも、周囲との関係悪化によってストレスやリスクが増え、オーナー自身が継続を断念することも少なくありません。

投げ売り民泊物件の価格帯・エリア別相場まとめ

民泊物件の価格は、エリアや物件タイプによって大きく異なります。

特に投げ売り状態の物件では、立地・築年数・設備・運営実績などによって、値下がり幅に差が出ます。

ここでは都市部、観光地、物件タイプ別に、代表的な価格傾向を紹介します。

東京都・大阪・京都など都市部の相場

都市部では、民泊需要が安定していたため高値で取引されてきました。

しかし、投げ売りが進む現在は価格が2〜3割下落しているケースも見られます。

特にワンルームタイプで狭小な物件は、一般賃貸としての転用も難しく、1,500〜2,000万円台での売却例も。

駅近・再建築不可・管理状態などにより価格差が顕著です。

沖縄・北海道など観光地エリアの価格傾向

観光地では「一棟まるごと民泊」や「別荘型」の物件が多く見られます。

コロナ以降はインバウンド需要が激減し、特に沖縄ではリゾートエリアの民泊物件が半額以下で売られているケースも。

北海道ではスキーリゾート近郊で欧米向けに人気の物件もあり、価格の二極化が進んでいます。

売却価格は1,000万円〜4,000万円程度が中心です。

マンション・戸建て・町家などタイプ別価格

民泊物件の価格は物件タイプによっても異なります。

区分マンションの場合、都市部であっても投げ売り価格で1,000万円台前半になることがあります。

一方で、一棟マンションや戸建ては2,000万〜5,000万円台、町家など古民家リノベーション物件は京都で人気があるものの、収益性が落ちれば価格は大幅に下がります。

投げ売り民泊物件の探し方・売却先の見つけ方

民泊物件を「買いたい」「売りたい」と思ったときに、どこで情報を集めて、どうやって相手を見つけるかはとても大切です。

ここでは、特に“投げ売りされている民泊物件”を探したり、売り先を見つけたりするために、よく使われている3つの方法を紹介します。

M&Aプラットフォーム（TRANBI・バトンズなど）

TRANBIやバトンズといったM&Aマッチングサイトでは、民泊物件や民泊運営事業の売却案件が掲載されています。

物件そのものではなく「事業」ごと売買する形式のため、営業許可や稼働実績なども含めて引き継げるのが魅力です。

投資家や法人とマッチングしやすく、比較的高値で売却できる可能性があります。

不動産ポータルサイト（SUUMOやアットホームなど）

SUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトでも、民泊可能な物件や投げ売り案件が掲載されています。

「民泊可」「旅館業取得済み」といったキーワードで検索するのがコツです。

ただし、一般向けのため民泊目的であることは明示されていない場合もあり、注意深く情報を見極める必要があります。

民泊業界に特化したM&A仲介会社

民泊業界に特化したM&A仲介会社を利用するのも有効な手段です。

業界の事情に精通した専門家が、物件の評価や買い手とのマッチング、契約手続きまでトータルでサポートしてくれます。

一般的な不動産会社よりも民泊の運営背景や収益性を理解しているため、事業性を重視した売却や購入がしやすいのが特徴です。

民泊開業代行・支援の会社

民泊開業をサポートする代行会社は、物件探しから運営準備、許可取得、内装設計、清掃手配まで一括で支援してくれます。

近年では、売却希望のオーナーと新規参入希望者のマッチングを行っているケースもあり、物件購入のルートとしても注目されています。

初めて民泊に取り組む人にとっては、購入後の運営サポートも受けられるため、安心してスタートしやすい手段です。

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民泊物件を投げ売りで購入するのは得なのか？

価格が大幅に下がった「投げ売り民泊物件」は、一見するとお得に見えます。

しかし、安さの裏には理由があり、しっかりとリスクを見極めないと、購入後に後悔する可能性も。

ここでは、なぜ投げ売りされているのかを理解しつつ、購入時に注意すべきポイントや、失敗しない戦略を紹介します。

なぜ安くなっている？物件に潜むリスクの見抜き方を知ろう！

投げ売りされている民泊物件の多くは、収益性の低下や法規制による運営の難しさが原因です。

例えば、住宅宿泊事業法の制限や管理組合による民泊禁止の影響、インバウンド需要の減少などが要因として挙げられます。

物件価格が安くても、営業許可が取得できない・管理トラブルが多いと収益化は困難です。

購入前に「なぜ安いのか」を冷静に分析することが大切です。

購入時にチェックすべき10のポイント（稼働率・法令適合性など）

民泊物件を購入する際は、以下の10項目を必ず確認しましょう。

• 過去の稼働率
• 収益の実績（宿泊単価・月間売上）
• 旅館業許可や住宅宿泊事業法の登録状況
• 建築基準法・消防法などへの適合性
• 立地の魅力（観光需要の有無）
• 近隣住民や管理組合のルール
• 設備の状態や修繕の必要性
• 運営体制（自主管理 or 委託）
• ローン条件や資金計画
• 将来的な転用可能性（賃貸・売却）

これらを事前に確認することで、投資リスクを大幅に軽減できます。

失敗しない民泊投資の戦略とプランニング

民泊投資で成功するには、「安く買う」ことよりも「どう運用するか」が重要です。

市場調査を行い、ターゲットとする宿泊客層や価格帯を明確にしましょう。

さらに、清掃・チェックイン対応・レビュー管理などを委託するかどうかの運営体制も計画しておくべきです。

また、法改正や地域規制の動きにも注意が必要です。購入後のキャッシュフローや出口戦略まで視野に入れた事業計画を立てましょう。

民泊物件の投げ売りに関するよくある質問

Q：価格が安すぎるのはなぜ？本当に大丈夫？

価格が大幅に下がっている場合、何らかの理由があると考えるのが自然です。

例えば、法令への非適合、周辺住民とのトラブル、設備の老朽化、収益性の低さなどが要因となります。

安さに惹かれて即決せず、必ず現地調査や収支確認、法的な適合状況を確認することが大切です。

価格だけで判断するのは危険です。

Q：投げ売り物件でも営業許可は残ってる？

営業許可の有無はケースバイケースです。

物件によっては、既に旅館業許可や住宅宿泊事業（民泊新法）の届出が取り消されている場合もあります。

また、名義変更や用途変更が必要なことも。

営業許可が残っているかだけでなく、「そのまま運営を継続できる条件が整っているか」をしっかり確認しましょう。

Q：再活用しやすいエリア・物件の特徴は？

再活用しやすい民泊物件にはいくつかの共通点があります。

たとえば、駅や観光地に近い好立地、複数用途（賃貸・シェアハウスなど）に転用できる構造、管理組合が柔軟な物件などです。

また、旅館業許可の継続が可能な自治体にある物件も魅力的です。

柔軟性と立地が、再活用のしやすさを大きく左右します。

Q：売却益にかかる税金は？節税対策は？

民泊物件の売却益には「譲渡所得税」が課税されます。

所有期間が5年以下だと短期譲渡となり、税率が高くなる点に注意が必要です。

節税を意識するなら、売却タイミングや修繕費の計上方法、他の所得との損益通算なども検討しましょう。

売却前に税理士や不動産の専門家に相談するのが安心です。

まとめ｜民泊物件の投げ売りに振り回されないために

民泊物件の投げ売りには、収益悪化や法的リスクなど複数の背景があります。

安く購入できる反面、しっかりと見極めなければ損失を被る可能性もあります。

売却を検討している方も、焦って安売りするのではなく、M&Aや転用といった選択肢も含めて慎重に判断すべきです。

購入する側も、収益性や許可状況、管理体制を確認し、戦略的に投資を行うことが大切になります。

民泊市場は今後も変化が予想されるため、情報収集と冷静な判断がますます重要になります。迷ったら、不動産や民泊に詳しい専門家へ早めに相談しましょう。

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