民泊の180日ルールとは？数え方や超えた場合はバレるのかも解説

「民泊って、好きなだけ営業できるの？」と思っている方もいるかもしれません。

でも実は、日本の法律で民泊新法下の民泊の営業は年間180日までと決められています。

これは「住宅宿泊事業法（民泊新法）」によるもので、違反すれば罰則や営業停止の可能性もあります。

この記事では、

• 180日ルールの基本や日数の数え方
• 違反がバレる理由
• ペナルティ・罰則
• 合法的に365日営業する方法

まで、初心者にもわかりやすく解説します。

これから民泊を始めたい方も、ルールを見直したい方も、ぜひ参考にしてください。

民泊の180日ルールとは？【結論】民泊は年間180日までしか運営できません

民泊新法下の民泊の運営は、年間180日までという上限が法律で定められています。

これは「住宅宿泊事業法（民泊新法）」による規制で、2018年に施行されました。

民泊新法に基づいて届出を行った物件でも、営業日数は1年で最大180日までしか許されていません。

このルールは、住宅を宿泊施設として使うことによる近隣への影響を最小限に抑えるために設けられたものです。

民泊を始める際には、このルールを前提に収益や運営計画を立てる必要があります。

民泊の180日ルールはなぜ存在するのか？｜背景と目的

180日ルールは、民泊によって生じる地域社会への影響を抑えつつ、一定の宿泊需要に対応するためのバランスとして設けられました。

この制限には、大きく3つの理由があります。

• 「違法民泊の増加による社会問題」
• 「住宅地の商業利用抑制」
• 「既存宿泊業との競争バランスの確保」

以下でそれぞれ詳しく解説します。

違法民泊の増加と住民トラブル

違法な無許可民泊の急増が、180日ルール導入の大きなきっかけとなりました。

特にAirbnbの普及により、届け出をせずに運営する物件が都市部で急増。

これにより、騒音やゴミ出し、セキュリティの問題など、近隣住民とのトラブルが多発しました。

行政は、こうした無秩序な状況を改善するために、民泊を合法的に管理できる制度を整備し、その一環として年間180日という営業日数の制限を設けました。

住宅の商業利用を抑制する目的

住宅が本来の住まいとしてではなく、宿泊ビジネスに使われるケースが増えたことで、地域の「住環境」に悪影響が出るという問題が起きています。

とくにマンションや住宅街では、短期間の利用者が頻繁に出入りすることで、静かに暮らしたい住民の不安が高まっています。

「年間180日まで」という制限は、こうした過度な商業利用を防ぎ、「住宅は基本的に住むための場所」とする考えのもと、民泊を例外として認めるために設けられたルールです。

ホテル・旅館とのバランス調整

民泊の拡大は、ホテルや旅館など既存の宿泊業界との競争を激化させました。

民泊は営業許可のハードルが低く、価格も安く設定できるため、旅館業界からは「不公平な競争条件だ」との声が上がっていました。

政府は、民泊を全面的に禁止するのではなく、180日という営業日数の制限を設けることで、既存の宿泊業とのバランスを保とうとしたのです。

これにより、民泊とホテルが共存できる市場環境を整えました。

民泊の180日の数え方｜カウント方法を正確に理解しよう

民泊の180日ルールは、ただ「1年に180日」というだけでなく、数え方にも細かなルールがあります。

特に、カウント期間やチェックイン時間、住宅ごとの扱いなどを理解しておかないと、知らないうちに違反になることも。

ここではカウント方法を具体的に解説します。

年間カウント期間は4月1日正午〜翌年4月1日正午

民泊の営業日数は、毎年4月1日の正午から翌年の4月1日正午までの期間でカウントされます。

つまり、1月1日から12月31日ではない点に注意が必要です。

このカウント方式は住宅宿泊事業法で定められており、毎年4月1日になるとカウントがリセットされます。

計画的な営業管理が求められます。

チェックイン・アウトによる日数の計算例

営業日は「チェックイン日の正午〜翌日正午」を1日とカウントします。

たとえば、10月1日の15時にチェックインし、10月2日の11時にチェックアウトした場合、1日とカウントされます。

一方で、チェックアウトが正午を超えて15時だった場合、2日とカウントされるので要注意です。

宿泊人数・組数に関係なく1日カウント

宿泊人数や組数にかかわらず、1日の営業は「1日」としてカウントされます。

つまり、1人が泊まっても10人が泊まっても、営業日数は変わりません。

同様に、同日に複数のグループが泊まっても1日分です。

稼働率の最適化には、1日に多くの宿泊者を受け入れる工夫が有効です。

住宅単位でのカウント（オーナー変更時も引き継がれる）

180日のカウントはオーナーではなく、「物件単位」で行われます。

つまり、オーナーが変わっても、その住宅がすでに営業していた日数はリセットされません。

たとえば、前のオーナーが100日営業していた場合、新しいオーナーが使えるのは残り80日となります。

民泊180日ルールに違反するとどうなる？｜罰則・行政処分について

180日ルールを超えて営業した場合、民泊ではなく無許可の旅館業とみなされ、法的に罰せられることがあります。

また、報告義務を怠ったり虚偽の報告をした場合にも罰則があります。

さらに、自治体ごとに独自のルールがあるため、地域ごとの確認も重要です。

180日超えは旅館業法違反になる

住宅宿泊事業の定義では「年間180日以内」が条件です。

これを超えて営業した場合、民泊ではなく旅館業に該当し、旅館業法違反となります。

違反した場合、6か月以下の懲役または3万円以下の罰金が科される可能性があり、民泊としての営業が継続できなくなるリスクもあります。

虚偽報告には最大30万円の罰金

住宅宿泊事業者には、2か月ごとに営業日数などの報告義務があります。

この報告を怠ったり、虚偽の報告をすると、最大30万円の罰金が科されることがあります。

定期報告は、行政による監視体制の一環であり、真面目に営業している事業者の信頼確保にもつながります。

都道府県・自治体ごとの独自規制にも注意

民泊に関するルールは、国の法律だけでなく、自治体ごとにさらに厳しい制限がある場合があります。

たとえば、一部のエリアでは営業可能日数が180日より少なかったり、曜日による制限があることも。

民泊を運営する際は、事前に該当する市区町村のホームページなどで詳細を確認しておきましょう。

180日ルールがバレる原因｜よくある通報・発覚のケース

民泊の180日ルールを超えて営業すると、違法民泊と見なされ、行政処分や罰則の対象になります。

「バレなければ大丈夫」と思っていても、実際には様々な経路から発覚するケースがあります。

ここでは、よくある3つの発覚経路を紹介します。

近隣住民からの通報

最も多いのが、周辺住民からの通報です。

民泊施設では不特定多数の宿泊者が頻繁に出入りするため、静かな住宅街ではすぐに目立ちます。

騒音やゴミの出し方が問題になるケースも多く、住民が不審に思って自治体へ通報することで、違法運営が発覚することがあります。

Airbnbや予約サイトでの履歴から発覚

AirbnbやBooking.comなどの民泊予約サイトには、宿泊履歴が残ります。

これらのデータを行政が確認することで、180日以上営業している事実が判明することがあります。

多くのプラットフォームでは、掲載日数に制限を設ける機能もあるため、システム上でブロックされることもあります。

競合事業者からの通報

正規の民泊事業者にとって、違法民泊は大きなビジネスリスクです。

そのため、ルールを守らずに営業している物件を発見した場合、競合他社が自治体や予約サイトに通報することもあります。

公正な市場環境を守るためにも、違反行為は見逃されにくくなっています。

180日を超えて営業したい場合の4つの合法的な方法

民泊新法のもとでは年間180日までしか営業できませんが、条件を変えれば365日運営も可能です。

ここでは、合法的に180日ルールを回避する4つの方法をご紹介します。

① 旅館業（簡易宿所）として申請する

旅館業法に基づく「簡易宿所」の許可を取得すれば、年間365日営業が可能になります。

ただし、消防設備や構造要件、用途地域の制限など、ハードルは高めです。

本格的に宿泊施設として運用したい方には向いていますが、行政手続きや初期投資が必要です。

② 特区民泊として営業する

特区民泊は、国家戦略特区に指定された地域でのみ認められる制度です。

東京都大田区や大阪市、北九州市などが対象で、365日運営が可能です。

民泊新法の制限を受けない一方、2泊3日以上の宿泊や外国語対応など、独自のルールがあります。

対象エリアに物件がある場合は有力な選択肢です。

③ マンスリーマンションとして貸し出す

「宿泊」ではなく「賃貸」として運用することで、180日ルールの対象外になります。

1カ月以上の契約を結ぶことで、マンスリーマンションとして合法的に運営可能です。

民泊と組み合わせて、繁忙期は民泊、閑散期はマンスリーに切り替えるハイブリッド運用も人気です。

④ レンタルスペースとして活用する

撮影、会議、ワークショップなど、宿泊をともなわない用途でレンタルスペースとして使えば、民泊新法の制限を受けずに運用可能です。

時間単位や1日単位で貸し出すことで、年間を通じて安定した稼働が期待できます。

とくに、立地が良くて内装にこだわった物件には、この方法がぴったりです。

民泊180日ルールの中で利益を最大化する3つの戦略

年間180日という制限がある中でも、工夫次第でしっかり利益を出すことは可能です。

ここでは、限られた営業日数を最大限に活かす3つの収益最大化戦略をご紹介します。

繁忙期に絞って稼働する

年間180日のうち、宿泊需要が高まる繁忙期に営業を集中させることで、高単価での予約が見込めます。

ゴールデンウィーク、夏休み、年末年始、イベント開催期間などに合わせて稼働日を設定すれば、同じ日数でも売上を最大化しやすくなります。

平日は長期滞在者向けにシフト

平日は宿泊の需要が少なくなるため、長期滞在向けのプランを用意することで、安定した予約につなげるのが効果的です。

たとえば、

• テレワークやワーケーション向けのウィークリープラン
• 海外から来る研修生や留学生向けの中長期プラン

などを設定することで、空室のリスクを減らし、収益も安定させられます。

価格戦略とプライシング最適化

稼働率と利益のバランスを取るには、適切な価格設定がとても重要です。

周辺の宿泊施設の料金を参考にしながら、繁忙期には料金を上げ、閑散期には割引をすることで、収益をうまく調整できます。

また、需要にあわせて自動で料金を変えてくれる「ダイナミックプライシングツール」を使うのもおすすめです。

民泊180日ルールに関するよくある質問【FAQ】

ここでは、民泊180日ルールについて寄せられるよくある質問をQ&A形式でまとめました。

初心者の方が疑問に感じやすいポイントを中心に、わかりやすく解説しています。

Q1. 民泊180日は物件ごと？それともオーナーごと？

180日のカウントは「オーナーごと」ではなく「物件ごと」です。

たとえば、複数の物件を所有していれば、それぞれの物件で180日まで運営できます。

また、オーナーが変わっても、同じ物件のカウントはリセットされませんので注意が必要です。

Q2. Airbnbの予約カレンダーではどう制限される？

Airbnbでは、180日を超える予約が入らないよう自動でカレンダーに制限がかかります。

日本の住宅宿泊事業法に基づき、リスティングに日数上限が設定されており、超過分のカレンダーは自動的にブロックされる仕組みです。

手動での変更もできません。

Q3. 法改正で180日が延長される予定は？

現時点（2025年時点）では、住宅宿泊事業法における180日制限を緩和するという正式な発表はありません。

ただし、観光業の回復や地方創生の観点から、今後見直しの議論が進む可能性はあります。

最新の情報は国土交通省や自治体の発表を確認しましょう。

Q4. 違法民泊は本当にバレるの？

はい、違法民泊は高確率で発覚します。

近隣住民からの通報、予約サイト上の記録、競合からの情報提供などが主な発覚ルートです。

特に都市部では監視が厳しく、自治体によっては民泊監視チームを設けている場合もあるため、違反はリスクが高い行為です。

まとめ｜180日ルールを理解して、合法かつ収益性の高い民泊運営を

民泊の「年間180日ルール」は、合法的に民泊を運営するための大切な基準です。

営業日数に制限はありますが、カウントの仕組みを理解し、繁忙期に集中した営業や長期プラン、代行サービスを活用すれば、十分な収益を狙えます。

また、ルールを守って正しく運営することが、長く安定して続けられるビジネスにつながります。

地域と良い関係を保ちながら、持続可能な民泊運営を心がけましょう。