民泊「家主不在型」を自分で管理する方法！法律・費用・代行業者まで完全ガイド
「家主不在でも民泊を自分で管理したいけど、法律的に大丈夫？」
「管理費が高くて利益が出にくい…もっと安く運営する方法はないの？」
そんな疑問や悩みを抱えている方へ。
この記事では、民泊を「家主不在型」で合法的かつ効率よく自主管理するための方法を、初心者にもわかりやすく徹底解説します。
具体的には、法律上のルール、運営の3つの選択肢、再委託型のメリット、実際の事例、コスト比較まで、完全網羅。
この記事を読めば、自分に合った管理スタイルがきっと見つかります。リスクを避けつつ、自由で収益性の高い民泊運営を目指しましょう。
目次
民泊「家主不在型」は自分で管理できる？結論と3つの方法
結論から言うと、民泊を家主不在型で運営する場合、法律上のルールが厳しく、完全に自分だけで管理するのは原則禁止です。
なぜなら、宿泊者とのトラブルや近隣への対応など、責任を持った第三者による管理が必要とされているためです。
無許可で運営すると違法となり、営業停止になる可能性もあります。
ただし、「住宅宿泊管理業者」として正式に登録すれば、法律的に自主管理することは可能です。
また、必要な業務だけを業者に任せる「再委託型」という柔軟な方法もあります。
正しい知識で、安全に運営しましょう。
1．住宅宿泊管理業者の委託が原則義務
家主不在型民泊では、住宅宿泊管理業者への委託が法律で義務付けられています。
これは、民泊新法により「物件に家主が居住していない場合は、適切な管理体制が必要」と定められているためです。
業者の主な役割は、宿泊者の本人確認・名簿管理・トラブル対応・近隣住民への配慮など。
家主が現場に不在でも、適切に管理が行き届くようにするための仕組みです。
管理業者を通さずに運営すると違法となるため注意しましょう。
1．管理業者登録で完全自主管理が可能
家主不在型でも、自ら「住宅宿泊管理業者」として登録すれば、自主管理が可能になります。
これは国に認められた正式な方法です。
自らが「住宅宿泊管理業者」として登録すれば、家主不在型でも自主管理が合法的に可能です。
登録には以下の条件のいずれかが必要です。
- 宅地建物取引士などの専門資格を保有
- 住宅宿泊事業における2年以上の実務経験
この方法なら、自由に民泊運営ができますが、資格取得や申請手続きのハードルが高いため、現実的にはハードルの高い選択肢といえるでしょう。
ハードルは高めですが、登録できれば運営コストを抑えつつ、自分のペースで民泊を展開できます。
法律を遵守しつつ、自由な運営を実現したい方におすすめです。
2．「再委託型」で自由度の高い半自主管理が実現可能
再委託型の民泊管理では、法律に則った形で一部の業務のみ管理業者に委託し、その他の業務を自分で行うことができます。
たとえば、ゲスト対応や価格設定は自分で行い、清掃だけを業者に任せるというスタイルも可能です。
費用を抑えながら、理想の運営スタイルを実現できるのが魅力です。初心者やコスト重視の方にも最適な方法です。
3．法律を無視した自己管理は絶対NG（違法）
管理業者を通さず、勝手に家主不在型民泊を自分で運営することは、民泊新法に違反する行為です。
これは「無許可営業」にあたり、行政処分や罰則の対象になります。
特にゲストとのトラブルや近隣住民との問題が発生した際、責任を問われる可能性が高くなります。
費用を節約したい気持ちは分かりますが、法律を無視した運営は絶対に避けましょう。
家主不在型でのよくある違反は「無許可運営（管理業者を通さない）」です。
これが発覚すると以下のような罰則があります。
- 行政による営業停止命令
- 最大100万円以下の罰金
また、近隣住民からの苦情が発端で違法が発覚するケースも多く、リスクは非常に高いです。
必ず管理業者を通すか、自身が正式な登録業者となる必要があります。
家主不在型民泊とは？居住型との違いをわかりやすく解説
民泊には「家主不在型」と「家主居住型」があり、それぞれ法律や運営の自由度に違いがあります。
ここでは、家主不在型民泊がどのようなスタイルで、なぜ管理業者が必要なのか、また居住型との具体的な違いについて、初心者の方にもわかりやすく解説します。
1．家主不在型の定義と民泊新法の位置づけ
家主不在型民泊とは、オーナーがその物件に住んでいない状態で運営する民泊のことです。
民泊新法（住宅宿泊事業法）においては、家主が不在の場合、住宅宿泊管理業者を通じて運営することが義務付けられています。
営業可能な日数は年間180日以内と定められており、ホテルや旅館のような運営スタイルが可能です。
自由度は高い反面、法律の規制にもきちんと対応する必要があります。
2．家主居住型との違い｜自由度・収益性・制約
家主居住型民泊とは、オーナーが実際に物件内に居住しながら、空き部屋などを活用して宿泊提供を行う運営スタイルです。
この形態では、住宅宿泊管理業者の委託が不要で、自分自身での運営が法律的にも認められています。
そのため、初期費用や管理費を抑えられ、初心者にも始めやすいのが特徴です。
【費用比較】自主管理 vs 委託管理｜どれくらい節約できる？
民泊を自分で管理すれば、業者に支払う費用を大幅にカットできます。
一方で、手間や資格取得のためのコストも発生するため、バランスを見て判断することが大切です。
ここでは、具体的な費用感を比較しながら、最適な管理方法を見つけるヒントを紹介します。
1．管理会社委託の相場（売上の20〜30%）
民泊の管理を代行業者にすべて委託する場合、管理費の相場は「売上の20〜30％」です。
例えば、月50万円の売上があると、10〜15万円が管理費となり、収益の多くを圧迫します。
しかもこの金額に、清掃費や備品の補充費用は含まれないケースが多いため、実際のコストはさらに高くなりがちです。
2．自主管理の場合のコスト（資格・設備・時間）
自主管理を選ぶ場合、直接的な管理費は不要ですが、以下のようなコストが発生します。
- 資格取得・管理業者登録費用：約数万円〜10万円超
- 宿泊者名簿や本人確認などの業務負担
- トラブル対応・清掃手配などにかかる時間的コスト
金銭的には節約になりますが、時間と手間が大きく増えるため、働きながらの副業には負担が大きいかもしれません。
3．再委託型なら月額1,200円も可能な理由
再委託型の管理サービスを使えば、必要な部分だけを業者に任せて、あとは自分でやることで、管理費を大きく減らせます。
月1,200円ほどで全国対応している業者もあります。
業者が担当するのは、法律で決まっている最低限の仕事だけです。それ以外の清掃やゲスト対応などは、自分で自由に決められます。
コストを抑えつつ、自分のやり方で運営できる、バランスのいい方法です。
【再委託型とは】自由度と合法性を両立するおすすめ管理方法
再委託型の民泊運営は、法律の要件を守りながら、オーナーが自分のスタイルで民泊を運営できる新しい管理方法です。
ここではその仕組みとメリット・注意点を解説します。
1．再委託型の仕組み｜法的にOKな理由
再委託型とは、一度すべての管理業務を住宅宿泊管理業者に委託し、そのうちの一部業務をオーナー自身が担当する運営方法です。
これは「住宅宿泊事業法」のFAQでも明確に認められており、合法的に自主管理を取り入れることが可能です。
必ず一部の業務を業者が担えば問題ありません。
2．メリット｜低コスト・柔軟な運営・全国対応
再委託型には多くのメリットがあります。
- 管理費が安い（例：月1,200円）
- ゲスト対応・価格設定など自分の裁量でできる
- 管理業者が近くになくても全国対応が可能
このように、運営コストと自由度を両立できるのが最大の強みです。
3．注意点｜完全委託はNG／契約内容に明記を
再委託型を利用する際の注意点は、すべての業務をオーナーに丸投げすることは違法になる点です。
必ず最低1つは管理業者に実施してもらう必要があります。
また、再委託の内容は契約書に明確に記載しなければトラブルの原因になるため、契約時は内容をしっかり確認しましょう。
【おすすめ業者】再委託型管理サービス比較
再委託型の民泊管理サービスを選ぶなら、料金・サポート体制・柔軟性の3点をチェックするのがポイントです。
ここでは、特に人気の2社「ときわ人材」と「プレイズ」を紹介しつつ、他社との違いや選び方のコツを解説します。
1．ときわ人材｜月額1,200円で全国対応
ときわ人材は、業界最安水準の月額1,200円（税込）で民泊管理サービスを提供する住宅宿泊管理業者です。
必要最低限の業務のみを引き受け、その他はオーナーが自由に再委託・自主管理できるため、コスト重視のオーナーに最適。
日本全国対応で、地方や離島の物件でも問題なく運用が可能です。
契約もオンラインで完結するため、スピーディーに始められます。
2．プレイズ｜手厚いサポートと再委託可能な代行
プレイズは、民泊業界で10年以上の実績を持つ老舗企業で、300室以上の立ち上げ経験があります。
再委託型にも対応しており、オーナーの運営方針に合わせて管理の一部を柔軟に分担可能。
法令遵守や運営アドバイス、清掃手配までトータルでサポートしてくれるため、初心者でも安心して任せられるのが魅力です。
手厚いフォロー体制を求める人におすすめです。
3．他の管理代行業者との違いと比較ポイント
多くの管理代行業者は「フル代行」が基本で、費用が高く自由度も制限されがちです。
一方、再委託型は自由な運営とコスト削減を両立可能です。
選ぶ際は以下のポイントを比較しましょう。
- 最低委託業務の範囲（法令上の要件）
- 料金体系（固定制 or 成功報酬制）
- 契約内容に再委託の可否が明記されているか
とくに、自分がやりたい業務をどこまで自由に担当できるかが、失敗しない選び方の鍵です。
実際に家主不在型を自主管理しているオーナーの声【成功事例】
ここでは、実際に家主不在型民泊を「自分で管理」しているオーナーたちのリアルな事例を紹介します。
どのように運営を始めたのか、何に悩み、どう解決したのか。実体験を知ることで、自分の運営のヒントが見つかるはずです。
1．副業OLが14軒を管理しているリアルな体験談
副業として民泊を始めたあるOLは、再委託型を活用することで14軒もの物件を自主管理しています。
清掃や価格設定などは自分で行い、宿泊者対応の一部だけ業者に任せているスタイルです。
管理の工夫次第で、フルタイム勤務と両立できる好例であり、副業で民泊を始めたい人にとって希望となる事例です。
2．再委託型で初期費用を抑えて運営を始めた事例
ある新規オーナーは、フル代行では初期コストが高すぎると感じ、再委託型サービスを選択。
初期費用は10万円以下に抑え、必要な業務だけを外注することで、効率よく民泊運営をスタートできた事例。
「少ない資金でも始められる」ことを実証した好例です。
3．前の業者に不満があり、乗り換えて成功した話
以前フル代行業者に任せていたオーナーが、「管理費が高すぎる」「柔軟に運営できない」と不満を感じ、再委託型に切り替えて成功した事例です。
自分で価格調整や内装改善に関わることでリピーターが増え、収益性も向上しました。
管理スタイルを見直すことで、民泊事業が大きく改善する可能性があるとわかる事例です。
【よくある質問】家主不在型の民泊管理に関するQ&A
民泊の「家主不在型 × 自主管理」は、多くの人が関心を持っている一方で、制度や運営面に不安を感じる人も少なくありません。
ここでは、よく寄せられる3つの質問に分かりやすく答えていきます。
1．180日ルールって？営業日数制限の詳細
民泊新法では、家主不在型に限らず住宅宿泊事業としての営業は年間180日以内と制限されています。
これは「旅館業との区別」を保つためのルールです。
180日を超えて営業した場合は違法となり、行政から営業停止命令や罰則を受ける対象です。
営業日数は自分で記録し、しっかり管理しましょう。
2．無人運営やスマートロックは使える？
はい、使えます。
最近の民泊では、無人チェックインやスマートロックを導入して効率化するケースが増えています。
家主不在型の場合でも、適切なゲスト対応体制（例：オンラインでの本人確認など）が整っていれば、無人運営は可能です。
ただし、緊急時にすぐ対応できるよう、連絡手段やサポート体制を事前に整えておくことが重要です。
3．地方物件でも対応できる？
地方物件でも問題なく対応可能です。
とくに再委託型の管理サービスであれば、日本全国どこでも対応してくれる業者が増えています。
現地に管理業者がいないエリアでも、ゲスト対応や清掃などを自分で手配すれば、家主不在型民泊として合法的に運営が可能です。
地方の空き家活用にも再委託型は相性抜群です。
まとめ：民泊「家主不在型」の自主管理は賢く実現できる！
民泊を「家主不在型 × 自分で管理」することは、法律に従えば十分に実現可能です。
選択肢は大きく分けて以下の3つ。
- 自分で住宅宿泊管理業者になる（完全自主管理）
- 再委託型管理業者を使う（自由度と合法性のバランス）
- フル外注で全てを委託（手間ゼロだがコスト高）
特に再委託型であれば、費用を抑えながら自分らしい運営スタイルを実現できるため、初心者にもおすすめです。
法律を守りつつ、自分のこだわりを反映させた民泊運営を賢くスタートさせましょう。
